об'єктів проводиться за двома напрямками: елементів порівняння і одиницям порівняння.
В якості елементів порівняння зазвичай розглядаються наступні показники: права власності на нерухомість, умови фінансування, умови продажу, дата продажу, місце розташування, фізичні характеристики.
Часто зіставні об'єкти розрізняються за об'ємно-планувальних рішень: розміри в плані, висота поверхів і т.п. При зіставленні таких об'єктів використовуються одиниці порівняння: ціна за 1 кв.м або 1 куб.м будівлі, ціна за одиницю, яка приносить дохід (посадочне місце в ресторані, в кінотеатрі, торгове місце на ринку) і т.д.
Внесення поправок до ціни порівнянних об'єктів виробляють у вартісному (Рублевому) або у відсотковому вираженні. Якщо зіставний об'єкт має кращі параметри порівняння, ніж оцінюваний - то в його ціну вносяться негативні поправки, якщо ж порівнянна нерухомість гірше
При внесенні поправок кожна наступна коректування повинна здійснюватися на основі результату попередньої коригування.
Для розрахунку величини поправок можливе використання наступних методів.
1.Методи на основі аналізу парних продажів.
2.Експертние методи розрахунку поправок.
3.Статістіческіе методи.
При використанні методу парних продажів підбираються два об'єкта, в ідеалі є точною копією один одного, за винятком одного параметра (наприклад, місця розташування), наявністю якого і пояснюється різниця в ціні цих об'єктів. Цей метод дозволяє розрахувати поправку на вищезазначену характеристику і використовувати її для коригування ціни продажу об'єкта-аналога. Обмеженість застосування даного методу викликана складністю підбору об'єктів парної продажу і. необхідністю розгляду великого кількості інформації.
Основа експертних методів розрахунку поправок - суб'єктивне думка експерта-оцінювача про те, наскільки оцінюваний об'єкт гірше або лучатся об'єкта-аналога. У цьому випадку поправка вноситься у відсотковому вигляді. Даний метод грунтується на ринковій інформації, наприклад, середньоринкових цінах на житло по районах міста.
Статистичні методи розрахунку поправок грунтуються на кореляційно-регресійному аналізі - виявленні залежності між змінами цін об'єктів нерухомості та змінами-яких його характеристик. Наприклад, залежність вартості квартири від площі кухні або поверху і т.п. Даний метод трудомісткий. Для його повноцінного використання потрібно досить розвинений ринок нерухомості, тому що основою методу є аналіз великої кількості статистичної інформації.
Особливості коригувань
1. Коригування на права власності. Порівняння об'єктів можна робити тільки при передачі однакових прав за об'єкта оцінки і аналогу. Якщо права обтяжені податком або довгостроковій орендою, то це необхідно враховувати в угоді додаванням поточної вартості прав орендаря або кредиторської заборгованості. Розрахунок величини коригуванн...
