новий власник отримав виправдовує обставина.
В· Принцип субординації. Даний пункт передбачає можливість зміни пріоритету іпотечного кредиту. Якщо інвестор купує нерухомість за участю іпотечного кредиту і при цьому передбачає згодом використовувати її в складі інвестиційного проекту, який фінансуватиметься за рахунок позикових коштів, то йому необхідно заздалегідь обумовити можливість зниження пріоритету першого кредиту. Відсутність даного пункту ускладнить отримання нового кредиту під заставу цього ж об'єкта нерухомості.
Конкретні умови фінансування обов'язково повинні враховуватися оцінювачем, який порівнює їх з так званим типовим фінансуванням. Типовим фінансуванням називають величину кредиту, яка може бути надана інвестору, і встановлювану процентну ставку.
Класична теорія оцінки розрізняє поняття В«цінаВ» і В«вартістьВ» об'єкта нерухомості. Вартість відображає гіпотетичну суму грошей, на яку можна обміняти оцінюваний об'єкт з урахуванням конкретних умов. Вартість визначається потенційною прибутковістю нерухомості. Вартість залежить від величини доходу, принесеного нерухомістю, а також від можливої вЂ‹вЂ‹зміни її вартості за період володіння. Чистий операційний дохід залежить від:
В· фізичних параметрів об'єкта;
В· ринкових ставок орендної плати;
В· попиту на дану нерухомість;
В· якості управління;
В· величини експлуатаційних витрат.
Всі перераховані фактори відносяться до сфери використання оцінюваного об'єкта. Оскільки витрати з обслуговування боргу відносять до витрат, пов'язаних з фінансуванням, їх величина, наявність або відсутність не роблять впливу на суму чистого операційного доходу.
Ціна - Це сума грошей, яку сплатять за нерухомість в процесі фактичної угоди. Ціна часто складається в результаті переговорів продавця і покупця. p> Інвестор буде готовий заплатити вищу ціну за придбаний об'єкт, якщо він отримує позику за ставкою нижче ринкової, або буде мати позитивний фінансовий леверидж за рахунок збільшення терміну кредитування, або продавець оплачує дисконтні пункти за іпотечним кредитом, одержуваному покупцем.
Оцінювач, порівнюючи конкретні умови фінансування з типовим фінансуванням, особливо якщо позика надається не третьою стороною, а безпосередньо продавцем, може оцінювати їх як сприятливі. Цей фактор може бути врахований в ціні як відповідна надбавка до вартості.
Таким чином, умови фінансування не змінюють вартість нерухомості, але впливають на її ціну. Іпотечне-інвестиційний аналіз представляє сукупність розрахунків та аналітичних заходів, що дозволяють провести оцінку нерухомості з урахуванням конкретних умов фінансування.
В
2. Оцінка кредитуемой нерухомості
Використання в якості джерела фінансування нерухомості, що купується іпотечного кредиту накладає певний відбиток на методологію дохідного підходу до оцінці нерухомості. Методи капіталізації доходу...
