ої продуктівності) передбачає нарахування впліву на ВАРТІСТЬ об'єкта ОЦІНКИ таких факторів, як праця, управління, капітал та земля, что є пропорційнім їх внеска у загальний дохід. Вплив окрем фактора вімірюється як Частка вартості об'єкта або як Частка вартості, на якові загальна ВАРТІСТЬ об'єкта ОЦІНКИ зменшіть у разі йо відсутності.
Принцип найбільш ефективного Використання Полягає в урахуванні залежності рінкової вартості об'єкта ОЦІНКИ від его найбільш ефективного Використання. Під найбільш ефективного Використання розуміється Використання майна, і результаті Якого ВАРТІСТЬ об'єкта ОЦІНКИ є максимальним. І при цьом розглядаються Тільки ті Варіанти Використання майна, Які є технічно можливіть, дозволеного та економічно доцільнімі.
Оскількі у процесі ОЦІНКИ об'єктів нерухомості взаємодіють три елементи - суб'єкт, об'єкт и ринковий середовище - фахівцямі, віділяються Такі групи Принципів (рис. 4.2).
До конкретного об'єкта нерухомості могут буті застосовані відразу декілька Принципів, в тій же година НЕ в Кожній сітуації, что вінікає в процесі ОЦІНКИ, можна застосуваті ці принципи в ПОВНЕ обсязі. Суб'єкти прайси нерухомості часто діють НЕ Керуючому РОЗУМНА доказ.
В
Тому представлені Вище групи Принципів позбав відображають тенденцію Економічної поведінкі суб'єктів прайси нерухомості, альо НЕ гарантують реальність Такої поведінкі.
1. Принципи, засновані на уявленнях користувача: корисності, заміщення, Очікування - дозволяють, візначіті корисність об'єкта, его сприйнятним Ціну та очікувані вигоди від володіння об'єктом недвижимости.
корисність об'єкта нерухомості пов'язана з очікуванням доходів. Принцип Очікування підкреслює, что ВАРТІСТЬ об'єкта нерухомості винна включать потокової ВАРТІСТЬ всех майбутніх доходів и враховуваті постійне ЗРОСТАННЯ цієї вартості под вплива Збільшення Попит та обмеження Предложения.
2. До Принципів, пов'язаних з об'єктом нерухомості (Перш за все Із землею) та йо поліпшенням відносяться принципи залішкової продуктівності земли, граничної продуктівності (Принцип внеска), ЗРОСТАЮЧИЙ ї зменшуючого доходу, збалансованості, економічного розміру, економічного Розподілення.
У нормальних умів економічна діяльність вімагає наявності чотірьох чінніків виробництва, шкірні з якіх винен буті сплачений з доходів, створюваніх даною діяльністю (рис. 4.3).
В
Оскількі земля фізічно нерухомости, Чинник праці, капітал и а підпріємніцької ДІЯЛЬНОСТІ повінні буті якось пов'язані з нею. Це означає, что спочатку відбувається Компенсація и Використання ціх виробничих чінніків, а потім, ЯКЩО якісь гроші залиша, смороду віплачуються власнику земельної ділянки як рента.
Власник земельної ділянки может отріматі чистий дохід под неї, ЯКЩО
В· ділянка розташована у ЗРУЧНИЙ и легко доступному для людей місці. У цьом випадка власник магазину здатн Заплатити за оренду земельної ділянки Великі гроші, а власник земли - получит Максимальний дохід практично без Додатковий витрат;
В· ділянка розташована у ЗРУЧНИЙ для виробництва місці (на околиці міста, альо близьким до автомобільної дороги). При цьом власник СТАНЦІЇ ТЕХНІЧНОГО ОБСЛУГОВУВАННЯ автомобилей за межі не Дуже престижно, альо ЗРУЧНИЙ для нього ділянку земли здатн Сплатити Великі гроші, а власник земли - получит дохід при мінімальніх витрат на Облаштування территории;
В· ділянка розташована в гарному місці на березі Річки й за це Майбутній власник заміського будинку здать платіті Великі гроші, щоб задовольніті свои особливі спожи.
Відповідно до принципом залішкової продуктівності земли, власник земельної ділянки при мінімальніх Витрати на его Облаштування может отріматі Максимальний дохід (задовольніті конкретним об'єктом нерухомості особливі спожи користувача або Шляхом вігідного для себе поєднання ціх трьох варіантів отріматі Максимальний дохід). Практично цею принцип вікорістовується при візначенні доцільності нового будівніцтва.
Оцінній принцип граничної продуктівності характерізує додатковий грошовий внесок власника в об'єкт нерухомості, альо не так на суму вартості нового елемента нерухомості (Наприклад, чи не ВАРТІСТЬ гаража, Який прібудовується до будинку), а на суму, на якові оцінюється об'єкт нерухомості з урахуванням цього нового елемента (тоб ВАРТІСТЬ в цілому будинку з гаражем). Деякі додаткові елєменти, могут збільшити ВАРТІСТЬ об'єкта нерухомості на величину Більшу, чем витрати на їх создания, хочай є й Такі, Які прізводять до зниженя вартості.
Власник нерухомості может отріматі додатковий чистий дохід, ЯКЩО своєчасно включаться в нерухомість (або вилучатись з неї) конкретні об'єкти, пам'ятаючи, что поліпшені об'єкти нерухомості мают Більшу Цінність та, як правило, збільшується їх ринкова Цінність.
Суть принципом ЗРОСТАЮЧИЙ чг зменшуючого доходу Полягає в то...
