огнозуванні потенційних ринкових змін, що істотно впливають на вартість оцінюваного об'єкта. Однак, в силу мінливості ринкової ситуації, вартісна оцінка нерухомості проводиться на конкретну дату і недовго зберігає свою обгрунтованість. Зміна ринкових переваг у сфері нерухомості не може бути легко забезпечене відповідною пропозицією. Крім того, фізичне, функціональне та економічне старіння будівель знижує їх вартість.
Розглянемо комплексний вплив на результат оцінки загальних економічних принципів попиту та пропозиції, заміщення, балансу та зовнішніх чинників.
Принцип пропозиції та попиту передбачає, що ціна нерухомості перебуває в прямій залежності від попиту і в зворотній - від пропозиції. Зазначена залежність зазвичай не носить пропорційний характер. Таким чином, зміна попиту та пропозиції на небудь об'єкт призводить до зміни рівноважної ціни. Взаємодія попиту та пропозиції є наслідком взаємодії учасників ринку нерухомості: виробників і споживачів, або продавців і покупців.
Пропозиція нерухомості - це кількість об'єктів певного виду нерухомості, пропонованих на даному ринку в даний період часу для продажу або оренди за відповідними цінами, за умови стабільності витрат виробництва.
Попит у сфері нерухомості - це потреба в придбанні чи оренді в даний період часу-якого типу нерухомості за цінами даного ринку за умови стабільності чисельності населення, доходу, майбутніх цін і переваг власників і користувачів.
Принцип конкуренції. Конкуренція виникає між покупцями або орендарями і є результатом взаємодії зусиль кількох потенційних покупців або орендарів при укладанні угоди. Конкуренція виникає також між продавцями чи власниками нерухомості в процесі взаємодії зусиль кількох потенційних продавців або власників нерухомості при її продажу або здачі в оренду. Покупці і продавці нерухомості націлені на максимізацію доходів при адекватному рівні ризику. Тому в умовах ринкової конкуренції кожен об'єкт нерухомості конкурує не лише з усіма іншими об'єктами, придатними для даного виду використання на конкретному секторі ринку, а й з об'єктами інших сегментів ринку.
Дефіцит - це фактор вартості, що відображає поточне або очікуване співвідношення попиту і пропозиції на конкретний товар. Цінність дефіцитного товару, до якого повною мірою можна віднести нерухомість, в силу обмеженості придатною до використання землі, зростає не тільки при збільшенні попиту, але навіть при його сталості. Фактори корисності та дефіциту впливають на вартість лише у взаємодії один з одним, так як відсутність одного з них нівелює вплив залишився.
Під потребою розуміють бажання покупця отримати певний товар, що задовольняє ті чи інші життєві потреби. Потреба, так само, як корисність і дефіцит, пов'язана з купівельною спроможністю.
Реальна купівельна спроможність - це здатність конкретної особи чи групи осіб функціонувати на ринку в якості покупця, купуючи товари та послуги за гроші або їх еквівалент. Оцінка ринкової вартості нерухомості враховує здатність ринку заплатити за оцінюваний об'єкт.
Принцип найкращого і найбільш ефективного використання
Оптимальне використання нерухомості відображає основне допущення відносно поведінки ринку нерухомості. Розглядаючи ринкові фактори, що визначають вартість нерух...
