омості, оцінювач ідентифікує оптимальне використання нерухомості. Подібний аналіз відіграє істотну роль при визначенні вартості нерухомості, оскільки він визначає місце об'єкта на ринку з позиції альтернативних варіантів використання землі на конкретну дату. Таким чином, ринкова вартість або ціна, яку покупець готовий заплатити, а продавець готовий прийняти за нерухомість, базується на уявленні оцінювача про найбільш вигідному використанні земельної ділянки або будівель. Незважаючи на те, що вільні і забудовані земельні ділянки мають тенденцію до оптимального використання, висновок оцінювача про оптимальне використання нерухомості може не збігатися з поточним використанням. Оскільки варіант використання землі може бути обмежений існуючими будівлями, оптимальне використання визначають і для земельної ділянки як умовно вільного, і для нерухомості в цілому. Сформульований варіант оптимального використання нерухомості базується на комплексному аналізі ринкових умов і тенденцій
1.3 Підходи і методи, використовувані в оцінці об'єктів нерухомості
нерухомість оцінка будівлю складської
При оцінці ринкової вартості нерухомості застосовуються три стандартних підходи: витратний, порівняльний і прибутковий.
Витратний підхід оцінки нерухомості реалізується в такій послідовності:
визначення вартості ділянки землі;
визначення відновної або замісної вартості будівлі;
визначення величини накопиченого зносу будівлі;
визначення ринкової вартості нерухомості витратним підходом, як суми вартості ділянки землі і відновної вартості будівель за мінусом накопиченого зносу.
Основним параметром витратного методу є вартість відтворення об'єкта , для чого проводяться наступні розрахунки.
Спочатку об'єкт розбивається на основні компоненти. Припустимо, для окремого будинку це можуть бути: фундамент, стіни, підлога, перегородки, дах, електрика, опалення, ліфт, під'їзд, двір. Потім розраховуються або вибираються з довідників нормативи собівартості одиниці компоненти об'єкта. І в останню чергу визначаються поправочні коефіцієнти, що враховують місцеві умови або відмінності об'єкта від нормативних умов.
Після визначення вартості відтворення об'єкта оцінюється його знос. Тоді оціночна вартість об'єкта дорівнюватиме вартості відтворення мінус знос.
Знос об'єктів нерухомості може бути трьох видів: фізичний, функціональний (невідповідність параметрів якості оцінюваного об'єкта сучасним вимогам) і економічне застарівання (пов'язано з негативним впливом зовнішніх по відношенню до об'єкта факторів).
Порівняльний підхід. Метод порівняння продажів застосовується за наявності достатньої кількості достовірної ринкової інформації про угоди купівлі-продажу об'єктів, аналогічних оцінюваному. При цьому критерієм для вибору об'єктів порівняння є аналогічне найкраще і найбільш ефективне використання.
Метод порівняння продажів при оцінці нерухомості реалізується в такій послідовності:
1. аналіз ринкової ситуації для аналогічних об'єктів нерухомості і вибір достовірної інформації для аналізу;
2. визначення відповідних одиниць порівняння;
