вих та індивідуальних проектів.
ОПИС ПРОЦЕСУ ОЦІНКИ В ЧАСТИНІ застосування дохідного, витратного та порівняльного підходів до оцінки
Обов'язкові до застосування стандарти оціночної діяльності вимагають по можливості застосовувати всі три основні підходи до оцінки. У цьому звіті при оцінці нерухомого майна Оцінювачу вдалося виконати дану вимогу.
У рамках порівняльного підходу застосовувався метод прямого порівняння продажів. Підставою для вибору даного підходу стало наявність доступної та достовірної інформації з продажу аналогічних об'єктів на ринку нерухомості Челябінської області.
У рамках витратного підходу при оцінці нежитлових будівель визначалася вартість відтворення. Вихідними даними для розрахунку є функціональне призначення, загальні геометричні характеристики (площа, об'єм, поверховість) об'єкта оцінки, група капітальності, перелік основних конструктивних елементів і систем інженерного обладнання. Розрахунок проводився за УПВС, з визначенням сукупного зносу будівлі.
У рамках дохідного підходу застосовувався метод прямої капіталізації доходу. Підставою для вибору даного підходу стало наявність доступної та достовірної інформації з оренди аналогічних об'єктів на ринку нерухомості м Челябінськ.
визначення ринкової вартості ЗА ДОПОМОГОЮ ЗАТАРАТНОГО ПІДХОДУ
Витратний підхід грунтується на принципі заміщення, згідно з яким людина поступає невиправдано, якщо він платить за об'єкт нерухомості суму більшу, ніж та, за яку він може придбати (шляхом купівлі земельної ділянки і будівництва будівлі, без надмірної затримки) об'єкт нерухомості аналогічної корисності і призначення.
Основні кроки при застосуванні даного підходу до визначення вартості нерухомості:
розрахунок відновної вартості (вартості заміщення) розташованих поліпшень;
встановлення величини накопиченого зносу;
розрахунок відновної вартості (вартості заміщення) поліпшень з урахуванням зносу;
коригування відновної вартості на додатково вироблені витрати, що істотно збільшують первісну вартість поліпшень (реконструкція, модернізація, євроремонт, пристрій території і т.д.).
Визначення вартості земельної ділянки
Необхідно відзначити, що земельна ділянка (місце розташування), навіть за відсутності оформлених на нього прав, може значно збільшувати ринкову вартість поліпшень (будівель, споруд, приміщень тощо) у випадку, якщо землекористування НЕ заборонено чинним законодавством і відповідає застосовуваним на практиці звичаїв ділового обороту.
Для визначення вартості земельної ділянки використовуються наступні методи:
- метод прямого порівняння продажів;
метод співвідношення;
метод виділення;
метод передбачуваного використання;
метод залишкової вартості.
При оцінці ринкової вартості прав на земельну ділянку оцінювач використовував порівняльний підхід. В рамках порівняльного підходу застосовувався метод прямого порівняння продажів. Підставою для вибору даного підходу стало наявність доступної та достовірної інформації з продажу аналогічних об'єктів на вторинному ринку.
При оцінці земельних ділянок метод порівняння продажів припускає наступну послідовність дій:
визначення елементів, за якими здійснюється порівняння об'єкта оцінки з об'єктами - аналогами (далі - елементів порівняння);
визначення по кожному з елементів порівняння характеру і ступеня відмінностей кожного аналога від оцінюваного земельної ділянки;
визначення по кожному з елементів порівняння коригувань цін аналогів, відповідних характеру і ступеня відмінностей кожного аналога від оцінюваного земельної ділянки;
коригування по кожному з елементів порівняння цін кожного аналога, що згладжує їх відмінності від оцінюваного земельної ділянки;
розрахунок ринкової вартості земельної ділянки шляхом обгрунтованого узагальнення скоригованих цін аналогів.
До елементів порівняння належать чинники вартості об'єкта оцінки (фактори, зміна яких впливає на ринкову вартість об'єкта оцінки) і сформовані на ринку характеристики угод із земельними ділянками.
Найбільш важливими факторами вартості, як правило, є:
місце розташування і оточення;
цільове призначення, дозволене використання, права інших осіб на земельну ділянку;
фізичні характеристики (рельєф, площа, конфігурац...
