ія та ін.);
транспортна доступність; інфраструктура (наявність або близькість інженерних мереж та умови підключення до них, об'єкти соціальної інфраструктури тощо.).
Визначення вартості відтворення поліпшень
У рамках витратного підходу при оцінці нежитлових будівель визначалася вартість відтворення. Вихідними даними для розрахунку є функціональне призначення, загальні геометричні характеристики (площа, об'єм, поверховість) об'єкта оцінки, група капітальності, перелік основних конструктивних елементів і систем інженерного обладнання. Розрахунок проводився за УПВС, з визначенням сукупного зносу будівлі.
ПВС=ПВС од. ? V 0 (1)
де: ПВС - Повна відновна вартість оцінюваного об'єкта;
ПВС од.- Повна відновна вартість будівництва одиниці порівняння в цінах на дату оцінки;
Vo - Будівельний об'єм оцінюваного об'єкта (кількість одиниць порівняння).
При визначенні відновної вартості об'єкта оцінки витратним методом, оцінювачем в якості нормативної бази для розрахунку відновної вартості використані збірники УПВС (укрупнені показники відновної вартості). Крім цього, при розрахунках використовувалися рекомендації «Загальної частини до збірників укрупнених показників відновної вартості будівель і споруд для переоцінки основних фондів», Москва, 1971 р «Роз'яснення з питань оцінки нерухомості при використанні збірників укрупнених показників відновної вартості», Москва, 1995 г.
На основі збірників укрупнених показників відновної вартості (УПВС) здійснюється підбір об'єкта-аналога, розрахунок коригувань на відмінності об'єкта-оцінки від об'єкта-аналога і обчислення вартості будівництва з розбивкою по конструктивних елементах відповідно до рекомендацій технічної частини УПВС. Переклад в рівень цін на дату оцінки, проводиться із застосуванням стандартних індексів подорожчання будівельної продукції.
У відновну вартість зазначених укрупнених показників включені всі прямі витрати, накладні витрати, планові накопичення, а також загальномайданчикові витрати з відведення і освоєнню будівельної ділянки, вартість проектно-вишукувальних робіт, витрати, пов'язані з виробництвом робіт у зимовий час, витрати за відрядно-преміальною системою оплати праці, вартість утримання дирекції споруджуваного підприємства, збитки від ліквідації тимчасових будівель і споруд, витрати по перевезенню робітників на відстань понад 3 км при відсутності комунального транспорту, витрати по виплаті працівникам будівельно-монтажних організацій надбавок за рухомий характер робіт та ін. Укрупнені показники відновної вартості будівель і споруд враховують всі загальнобудівельні роботи, санітарно-технічні пристрої та електроосвітлення всередині будівель, а в деяких випадках також вартість залізничних колій в межах будівлі. У відновну вартість включені також підйомники (ліфти), що знаходяться в будівлях.
Підбір відповідного показника по збірки проводиться залежно від призначення і конструкції оцінюваного будівлі або споруди, застосовуваних матеріалів для фундаменту, стін, перекриття, колон, каркаса будівлі, поверховості, зовнішньої і внутрішньої обробки будівлі та ін. При умови збігу технічних характеристик, вартість 1,0 м 3 оцінюваного будинку приймається рівною вартості 1,0 м 3 будівлі по збірки для даного територіального пояса з урахуванням капітальності і кліматичного району. При розбіжності технічних характеристик вводяться поправки до відновної вартості в порядку, зазначеному у відповідних збірниках.
Розрахунок повної відновної вартості одиниці порівняння проводиться за формулою:
ПВС од. =УСП 69 ? Кр ? І 69,84-09 (2)
де: ПВС од. - повна відновна вартість одиниці порівняння, руб .;
УСП 69 - питома вартісної показник (руб.) за одиницю порівняння об'єктів оцінки в цінах 1969 р .;
До р - районний коефіцієнт;
І 69, 84 - 09 - індекс перерахунку вартості будівництва з цін 1969 в ціни на II квартал 2013 г., 98,68 .
Індекс перерахунку вартості будівництва з цін 1969 в ціни на II квартал 2013 визначався таким чином:
...
