римує розвиток практика, коли орендується земельну ділянку, на якому здійснюється торгівля з автомашин або з контейнерів.
Динамічно розвиваються сегментом ринку нерухомості є ринок складських приміщень. Для нього характерна стабільність, стійкість попиту і пропозиції, цін. На ринку пропонуються спеціалізовані склади, оснащені погрузоразгрузочних технікою, опалювальні, що мають надійну охорону, ангари, підвальні та напівпідвальні приміщення в адміністративних будівлях та ін. Особливо виділяються митні склади.
В даний час застосовуються такі основні форми надання складських приміщень: оренда, відповідальне зберігання вантажу, відповідальне зберігання зі страхуванням.
Ставки орендної плати на ринку складських приміщень диференційовані залежно від ступеня автоматизації складу і наявності спеціального обладнання, місця розташування складу, віддаленості від транспортних вузлів. Пропозиція на ринку складів має тенденцію зростання. Витрати на складське господарство значно нижче витрат на житло, офісні приміщення. Збільшення потреби на складські об'єкти у міру зростаючого числа господарюючих суб'єктів буде пред'являти гарантований попит на складські приміщення.
Розглянемо більш детально особливості ринку промислової нерухомості. Для знову утворюються виробничих структур, для перепрофілювання діючих потрібні виробничі площі. Велика частина виробничих площ пропонується в довгострокову оренду. Вимоги до виробничих приміщень залежать від специфіки і технології виробництва, вимог з пожежної та екологічної безпеки. У зв'язку з триваючим економічною кризою продаж підприємств як майнових комплексів не отримала широкого розповсюдження. Через недосконалість методичної бази і побоювань соціального характеру поки не поширюється процедура банкрутств.
Найбільший інтерес ділові кола виявляють до промислової нерухомості, розташованої в регіонах, через значну дешевизну. Перспектива цього ринку залежить від перспективи розвитку національної економіки [8].
Труднощі при оцінці комерційної нерухомості пов'язані з низкою проблем, що виникають у зв'язку з некоректністю або неузгодженістю законів і постанов у цій галузі. Розглянемо ці питання трохи докладніше.
Одна з проблем - вибір ставки капіталізації та дисконтування. Існує кілька рекомендацій з вибору ставки:
- Вартість позики (вартість капіталу) - для підприємств, які мають самостійного поведінки (відсутній ринок цінних паперів);
- Середня маржинальна вартість власних фінансів - для підприємств, акції яких котируються на ринку;
- На основі середньої виробничої рентабельністььности підприємства або власної галузі.
- Прибутковість альтернативного вкладення (наприклад, депозитний рахунок в банку).
- Мінімальна безризикова прибутковість, з точки зору інвестора.
- Реальна короткострокова процентна ставка, що визначається як різниця між прибутковістю казначейських векселів та індексом споживчих цін.
Щоб зробити оцінку різним фахівцям, слід величину складної процентної ставки прийняти законодавчо і відобразити в методиці, як було свого часу, по нормативному коефіцієнту ефективності капітальних вкладень (інвестицій - як зараз прийнято говорити). Спочатку норма ефективності була різною для кожної галузі, потім була прийнята одна норма для всіх галузей. Слід підкреслити, що нормативний коефіцієнт ефективності виконував ту ж роль, що і ставка капіталізації (ставка ефективності, ставка порівняння, ставка приміщення інвестицій).
Ще одна проблема пов'язана з застосуванням точкового оцінкою вартості власності. Ситуація така, що десять експертів, що працюють незалежно один від одного, дадуть десять різних оцінок вартості однієї і тієї ж власності. Це пов'язано з процедурою розрахунку і вибором нормативних коефіцієнтів. Ситуація нагадує виготовлення деталі. На одному і тому ж верстаті одним і тим же робочим по одному і тому ж кресленням будуть виготовлені різні деталі. Для цього існує маса причин, більшість з яких в принципі виключити неможливо. Тому у виробництві прийнята система допусків на розміри деталей. Якщо розміри виготовленої деталі знаходяться в межах допуску, то вона вважається придатною. Відхилення і розкид вихідних даних, використовуваних для розрахунку у всіх підходах та методах, у відсотковому відношенні до середнього більш значні, ніж допуски на розміри деталей.
Важлива інша проблема по вибору вагових коефіцієнтів при узгодженні розрахунків вартості власності, виконаних за трьома підходам. Кожен автор (експерт, оцінювач) приймає вагові коефіцієнти (коефіцієнти значимості методу розрахунку) на свій розсуд, і різниця між оцінками буває істотна. Одни...
