м з виходів з цієї ситуації є прийняття вагового коефіцієнта, рівномірно розподіленого в певному діапазоні по кожному методу (підходу) оцінки.
Гостра проблема виникає при порівняльній (ринкової) оцінці вартості власності, коли необхідно вводити поправочні коефіцієнти для приведення до порівнянної увазі оцінюваного об'єкта і ринкових аналогів. Тут теж є значний свавілля. Особливо це стосується поправочних коефіцієнтів при зіставленні місць територіального розміщення оцінюваних об'єктів власності та ряд інших.
Одна з найскладніших проблем - достовірність інформації. Це стосується як ринкової інформації про запитуваної та проданої ціною оцінюваної вартості власності, так і інформації за нормативами при розрахунку вартості нормативним методом у витратному підході. Раніше ця інформація була у проектних і технологічних інститутів всіх галузей народного господарства. Така інформація або втрачена, або застаріла.
Виходячи з реальних способів використання таких приміщень як офіс ТОВ «Своя квартира» вартість може значно варіюватися. Якщо на ринку житлової нерухомості в цьому плані все просто, квартиру окрім як для проживання або здачі в оренду для проживання використовувати ніяк не можна, то з офісами ситуація йде куди більш складно. У процесі оцінки підбирається найбільш ефективний спосіб використання приміщень, і фактично проводить оцінку бізнесу. Результат такої роботи може виявитися несподіванкою для власника оцінки, якщо раптом виявиться, що приміщення використовується абсолютно неефективно, і потенційно може приносити дохід набагато більший, ніж приносить зараз.
Інша сторона - оцінка приміщень з унікальними властивостями. До таких властивостей можна віднести дизайнерську обробку сучасних офісів на смак власника (орендаря). Обробка може коштувати більше приміщення, але при визначенні вартості останнього великої ролі не зіграє. У таких випадках процес оцінки дещо ускладнюється.
Так само можна виділити загальні та основні моменти: місце розташування об'єкта оцінки - часто віддаленість об'єкту від основних центрів робить скрутним підбір аналогів для оцінки. Нестандартність конструктивних елементів об'єкта оцінки - коли будівля значно відрізняється від типових об'єктів його групи - в таких випадках порівняння його характеристик буде досить складним, тому що в ньому буде багато коефіцієнтів доводять до об'єктів аналогів. Правові проблеми на об'єкти нерухомості - коли власник об'єкта не розташовує чіткими правовстановлюючими документами на об'єкти нерухомості - у зв'язку, з чим оцінювач змушений ставити понижуючі коефіцієнти і робити безліч поправок. Чим більше кількість коефіцієнтів, тим нижча якість звіту по оцінки та ринкової вартості самого об'єкта [9].
Для оцінки комерційної (тобто призначеної безпосередньо для отримання доходу) нерухомості добре працює «дохідний» підхід - сукупність оціночних методів, заснованих на визначенні очікуваних доходів від використання нерухомого майна. Визначення вартості нерухомості з позиції дохідного підходу грунтується на припущенні про те, що потенційний покупець (інвестор) не заплатить за нерухомість більше, ніж поточна вартість майбутніх доходів, одержуваних у результаті експлуатації цієї нерухомості. При цьому передбачається, що для даного покупця важлива не нерухомість як така, а право отримання майбутніх доходів від володіння цією нерухомістю. Приведення майбутніх доходів до поточної вартості на дату проведення оцінки засновано на концепції зміни вартості грошей у часі, згідно з якою дохід, отриманий в даний момент часу, має для інвестора більшу цінність, ніж такий же дохід, який буде одержано в майбутньому. Перевага дохідного підходу в порівнянні з витратним і ринковим підходами полягає в тому, що він більшою мірою відображає уявлення інвестора про нерухомість як джерелі доходу, тобто це якість нерухомості враховується як основний ціноутворюючий фактор. Дохідний метод якнайкраще враховує основну мету діяльності підприємства - отримання прибутку. З цих позицій він найбільш кращий для оцінки бізнесу, так як відображає перспективи розвитку підприємства, майбутні очікування. Крім того, він враховує економічне застарівання об'єктів, а також через ставку дисконту бере до уваги ринковий аспект та інфляційні тенденції.
При всіх незаперечних перевагах цей підхід не позбавлений спірних і негативних моментів:
- він досить трудомісткий;
- йому властивий високий рівень суб'єктивізму при прогнозуванні доходів;
- висока частка ймовірностей і умовностей, так як встановлюються різні припущення та обмеження;
- великий вплив різних факторів ризику на прогнозований дохід;
- проблематично достовірне визначення реального доходу, показаного підприємством у звітності, ...
