у порядку. Позасудове розірвання договору можливе в трьох випадках:
а) коли це відбувається за згодою сторін, тобто між наймачем і наймодавцем немає суперечки про законність і доцільність розірвання договору. За згодою сторін договір може бути розірваний у будь-який час, при цьому ініціатором розірвання договірних відносин вправі бути будь-яка сторона (див. Ч. 1 ст. 83 lt; garantF1: //12038291.8301gt; ЖК РФ);
б) коли рішення про розірвання договору прийнято наймачем, але за умови, що інші проживають разом з ним члени його сім'ї дали на розірвання договору письмову згоду (ч. 2 ст. 83 lt; garantF1: //12038291.8302gt; ЖК РФ );
в) коли наймач і члени його сім'ї виїхали в інше постійне місце проживання. У цьому випадку договір соціального найму вважається розірваним з дня виїзду (ч. 3 ст. 83 lt; garantF1: //12038291.8303gt; ЖК РФ).
Для порівняння нагадаємо, що останні два підстави розірвання договору найму житлового приміщення були передбачені також в ЖК 1983 (див. ч. 1 lt; garantF1: //10035000.89gt; і 2 ст. 89 lt; garantF1: //10035000.8902 gt;).
Розірвання договору соціального найму житлового приміщення в судовому порядку здійснюється завжди, коли ініціатором розірвання договору є наймодавець (див. ч. 4 ст. 83 lt; garantF1: //12038291.8304gt; ЖК РФ). Виняток становить згаданий вище випадок, коли наймач погодився з ініціативою наймодавця (в цьому випадку договір розривається за згодою сторін).
У разі виїзду наймача і членів його сім'ї в інше місце проживання договір соціального найму житлового приміщення вважається розірваним з дня виїзду. У судовій практиці виникало питання: чи може бути визнаний на підставі ч. 3 ст. 83 lt; garantF1: //12038291.8303gt; ЖК РФ втратила право на житлове приміщення громадянин, який виїхав з нього в інше місце проживання, за позовом інших громадян, які мають право на це житлове приміщення? Відповідаючи на нього, Президія Верховного Суду РФ вказав, що у разі виїзду кого-небудь з учасників договору соціального найму житлового приміщення в інше місце проживання і відмови в односторонньому порядку від виконання названого договору цей договір стосовно нього вважається розірваним з дня виїзду. При цьому виїхав з житлового приміщення особа втрачає право на нього, що залишилися проживати в житловому приміщенні особи зберігають усі права та обов'язки за договором соціального найму.
Тому щодо особи (наймача або колишнього члена сім'ї наймача), що виїхав з житлового приміщення в інше місце проживання, які залишилися проживати в житловому приміщенні особою може бути заявлено в суді вимогу «про визнання таким, що втратив право на житлове приміщення у зв'язку з виїздом в інше місце проживання ». У цьому випадку втрата виїхали з житлового приміщення особою права на це житлове приміщення визнається через встановлення фактів виїзду цієї особи з житлового приміщення в інше місце проживання та розірвання їм тим самим договору соціального найму.
Разом з тим якщо позивачем заявлено вимогу про розірвання договору соціального найму з відповідачем у зв'язку з його виїздом в інше місце проживання, то таке формулювання вимоги сама по собі не є приводом для відмови в позові з посиланням на те, що договір соціального найму розривається за ст. 83 lt; garantF1: //12038291.83gt; ЖК РФ одночасно з усіма його учасниками і тільки на вимогу наймодавця. Підставою позову і в цьому випадку є виїзд особи з житлового приміщення в інше місце проживання і відмова в односторонньому порядку у зв'язку з цим від виконання договору соціального найму.
Частина 4 ст. 83 lt; garantF1: //12038291.8304gt; ЖК РФ встановлює перелік підстав розірвання договору соціального найму на вимогу наймодавця, тобто в судовому порядку. Такими підставами є:
невнесення наймачем плати за житлове приміщення і (або) комунальні послуги більше шести місяців (про структуру плати за житлове приміщення і комунальні послуги, визначенні її розміру та порядку внесення див. ст. 154-157 lt; garantF1: //12038291.154gt ; ЖК РФ);
руйнування або псування житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає (наприклад, піднаймачеві, тимчасовими мешканцями);
систематичне (тобто постійно повторювана, що не припиняється) порушення прав та інтересів сусідів, що робить неможливим спільне проживання в одному житловому приміщенні;
використання житлового приміщення не за призначенням.
Даний перелік сформульований в ЖК РФ як вичерпний. Таким чином, наймодавець не має права пред'явити до суду вимога про розірвання договору в будь-яких інших випадках, крім передбачених у ч. 4 ст. 83 lt; garantF1: //12038291.8304gt; ЖК РФ.
Підставами припинення договору соціального найму житлового приміщення, крім випадків його розірвання за правилами ч. 1-4 ст. 83 lt; garantF1: //12038291.8301gt ;, є також події, настання яких не залежить від волі сторін договору, зазначені в ч. 5 ...
