/Td>
14
41
20
Разом: чистий операційний дохід, Д.Є.
500,93-169,95-14 =
= 316,98
1235,71-490,2-41 =
= 704,51
655,90-238-20 =
= 437,90
Дохід, відношуваний до будівель і спорудам, Д.Є.
2400 * 0,12 = 288
3550 * 0,19 = 674,5
2610 * 0,15 = 391,5
Чистий залишковий дохід, Д.Є.
316,98-288 = 28,98
704,51-674,5 = 30,01
437,90-391,5 = 46,4
Розрахункова вартість землі, Д.Є.
28,98/0,09 = 322
30,01/0,09 = 333,45
46,4/0,09 = 515,56
Так як чистий залишковий дохід від землі (розрахункова вартість землі) найбільший для офісної будівлі - 46,4 (515,56) Д.Є., він є найбільш ефективним варіантом використання ділянки.
Завдання 2. Оцінка вартості ділянки землі на основі ринкового підходу.
Оцінити ринкову вартість земельної ділянки на основі продажів трьох порівнянних ділянок. Вихідні дані наведені в таблиці 3. З кожним місяцем вартість землі підвищується на 1,5% (по простому відсотку).
Таблиця 3
Основні характеристики оцінюваного (ОЦ) і порівнянних (1,2,3) земельних ділянок.
Ділянка
Чена, Д.Є.
Площа, га
Форма
Местаполо-ються
Грунт
Топографія
Ресурсне якість
Час продажу, тому ...
ОЦ
-
н
х
х
х
х
х
зараз
1
68
1,4
на 2% краще
х
на 5 ВО краще
х
х
2 міс.
2
92
1,8
н
на 6% гірше
х
х
на 10% краще
1 міс.
3
98
2,0
н
на 2% краще
на 1% краще
на 3 Д.Є. гірше
х
8 міс.
Примітка. Скорочення: н-нормальне; х - добрий.
Рішення
У цінах продажів знаходять відображення думки типових продавців і покупців. За наявності достатньої кількості даних про аналогічні продажах при визначенні ринкової вартості об'єкта нерухомості доцільно базуватися на результатах його оцінки порівняльним підходом.
Порівняльний (ринковий) підхід - це спосіб визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості, виходячи з даних про недавні угоди з нерухомістю, тобто він заснований на прямому порівнянні об'єкта нерухомості з іншими об'єктами, які були продані або включені до реєстру на продаж.
Основою застосування цього підходу є принцип заміщення, за яким при наявності на вільному і конкурентному ринку об'єктів нерухомості, подібних за своїми характеристиками, раціональний покупець не заплатить за конкретну нерухомість більше, ніж йому обійдеться придбання іншого схожого об'єкта нерухомості, що володіє такою ж корисністю, якістю і призначенням.
1. Так як земельні ділянки мають різну площу, то спочатку визначається ціна продажу за одиницю порівняння. У нашому прикладі одиницею порівняння прийнятий 1 га. p> 2. Усі наступні коригування проведемо щодо ціни за 1 га. Якщо параметри зіставного ділянки краще оцінюваного, то поправку вносимо зі знаком В«-В», якщо гірше - зі знаком В«+В».
Внесені поправки наведені в таблиці 4.
Таблиця 4
Коригувальний таблиця для оцінки ділянки на основі ринкового підход...
