підходу є: метод прямої капіталізації доходу і метод дисконтування грошового потоку. Метод прямої капіталізації застосовується у випадках, коли прогнозований річний чистий операційний дохід є постійним і не має чітко вираженої тенденції до зміни, а період його отримання не обмежений у часу. Метод дисконтування грошового потоку (непрямої капіталізації) застосовується в тих випадках, коли прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта оцінки є не однаковими за величиною і непостійні протягом обраного періоду прогнозування. Методи дохідного підходу доцільно застосовувати при ринкових базах оцінки вартості об'єкта.
Витратний підхід базується на визначенні суми витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки на дату оцінки з подальшим її коректуванням на суму його зносу і знецінення. Основними методами витратного підходу являются: метод відтворення і метод заміщення функціональним аналогом. Практично обидва методи цього підходу ідентичні і розрізняються лише процедурою визначення або валової вартості відтворення, або валової вартості заміщення об'єктом аналогом. Витратний підхід рекомендується застосовувати, коли заміщення об'єкта оцінки шляхом його відтворення фізично можливо й економічно доцільно, а також для оцінки спеціалізованих об'єктів, ринок купівлі-продажу яких відсутній.
Порівняльний підхід базується на порівняльному аналізі цін продажу об'єктів, подібних до об'єкта оцінки, і внесенні відповідних коригувань з метою врахування відмінностей між об'єктами аналогами й об'єктом оцінки, в результаті чого визначається вартість оцінюваного об'єкта. Порівняльний підхід рекомендується для визначення вартості при наявності активного ринку даного виду об'єктів.
Вибір підходів і методів є прерогативою оцінювачів. Нормативні документи з оцінці рекомендують застосовувати при оцінці конкретного об'єкта якнайбільше підходів і методів у кожному підході, а при неможливості застосування того чи іншого підходу і методу - давати чіткі пояснення таких обмежень. p> Оцінка прав користування або володіння земельною ділянкою та оцінка поліпшень (будівель, споруд), що складають також частина цієї стадії оцінки, яка виконується з застосуванням певних оціночних процедур і прийомів [3]. p> 6 Етап. Узгодження результатів оцінки. П'ята стадія процесу оцінки, дозвіл протиріч у результатах, отриманих при оцінці вартості нерухомості різними методами і визначення найбільш вірогідною оціночної вартості об'єкта. При цьому остаточний висновок роблять за сукупністю їх результатів, які, як правило, повинні бути близькими. Істотні розбіжності вказують або на помилки в оцінках, або на незбалансованість ринку. p> Корисно знати, що нормативними документами з оцінки забороняється погоджувати результати шляхом розрахунку середньої арифметичної величини вартостей, отриманих від використання декількох методів, а також те, що аргументація процедури узгодження повинна бути в обов'язковому порядку викладена у Звіті [2].
7 Етап. Складання звіту про оцінку. Це завершальна стадія процесу оцінки. Звіт повинен містити: обсяг оцінюваних прав, мета оцінки, вид обумовленої вартості, дату оцінки і дату складання звіту, короткий опис методології оцінки, опис об'єкта оцінки та його найближчого оточення, розрахунки вартості об'єкта оцінки одним або кількома методами, погодження результатів звіту та обгрунтування остаточно обраної оціночної вартості. У кінці звіту має бути приведений сертифікат-свідоцтво, який вказує на те, що оцінка проведена об'єктивно і виконана особисто даними оцінювачем. В якості додатків до звіту можуть бути приведені деякі вихідні дані, копії використаних у роботі документів, окремі розрахунки, фотографії об'єкта або окремих його елементів, а також копії документів, підтверджуючих професійну кваліфікацію оцінювача.
Допускається навіть усний звіт про оцінку нерухомості, однак, як показує практика, в переважній більшості випадків застосовується письмова форма звіту до скороченому (табличному) або розширеному (описовому) видах. Скорочена форма звіту застосовується для невеликих ординарних об'єктів. Кожен звіт має бути підписаний оцінювачем і скріплений печаткою експертної організації, в якій працює оцінювач [12].
Будь звіт про оцінку достовірний лише в повному обсязі і лише в зазначених у ньому цілях. Ні замовник, ні експерт не можуть використовувати звіт або будь-яку його частину інакше, ніж це передбачено метою оцінки.
Оплата послуг експерта-оцінювача. В основу визначення розміру оплати послуг експерта-оцінювача може бути покладена фіксована ціна, або погодинна оплата. Фіксована ціна визначається виходячи з величини фіксованого відсотка від балансової вартості нерухомості. Зазвичай ця величина становить до 10%. Фіксована ціна не робить впливу на результати оцінки вартості нерухомості і може бути використана як основа для оплати п...
