ослуг експерта-оцінювача.
Якщо після проведення оцінки від експерта-оцінювача потрібно виступити на суді як незалежного експерта, наприклад в ході слухання справи, то оплата його послуг повинна бути погодинною, що не залежить від результату судового розгляду. Розмір оплати послуг експерта-оцінювача залежить від багатьох факторів, у тому числі від складності та масштабності об'єкта оцінки, досвіду, іміджу та кваліфікації експерта-оцінювача, фінансових можливостей замовника.
Підготувавши проект договору на оцінку вартості нерухомості, експерт-оцінювач представляє його замовнику для ознайомлення. В якості додатку до договору додається завдання на оцінку [14]. p> 2. Практичний підхід до оцінки вартості нерухомості
2.3 Розрахунок вартості об'єкта нерухомості
Об'єкт оцінки являє собою приміщення, загальна площа якого становить 127 кв.м. Даний об'єкт розташований в 5-ти поверховому будинку торговельного призначення 1970 споруди на 1-му поверсі будівлі без підвалу з охолоджуваними камерами. Фундаменти бетонні. Стіни цегляні. Перегородки цегляні, гіпсолітові. Горищне перекриття залізобетонне. Підлоги мозаїчні, плиткові, дощаті і цементні. Покрівля рулонна. Оздоблення - євроремонт. Будинки обладнані центральним опаленням, водопроводом, каналізацією, вентиляцією, електроосвітленням і холодильними пристроями. Висота стель становить порядку 2,5 метрів. p> Право власності на даний об'єкт належить компанії ТОВ В«Кірєєв і КоВ». Ніяких інших обмежень на дане право не є. p> На середину Квітень 2008 середня вартість оренди повністю обладнаних першокласних торгових приміщень у центральній частині міста склала $ 1730 за 1 кв.м. в рік. Розкид значень орендних ставок для подібних торгових площ, розташованих в центральній частині міста, складає від $ 1150 до $ 4110 за 1 кв.м. на рік.
У периферійних районах міста оренда торгових площ становить від $ 190 до $ 460 за 1 кв.м. Ціни угод з продажу торгових приміщень становили на середину квітня 2008 року такі значення:
- $ 1890-4620 - за 1 кв. м. торгових приміщень у центральній частині міста;
- $ 880-1730 - за 1 кв.м. інших торгових приміщень.
Доля торгових площ, пропонованих в оренду, на середину квітня 20084 року становила:
Вартість продажу складських комплексів становить $ 320-780 за 1 кв.м. залежно від наявного спеціального обладнання, і при цьому досить незначно залежить від місця розташування складу.
Середні значення базових орендних ставок за станом на середину квітня 2008 за офісні приміщення, розташовані в центральній частині міста мають такі значення:
- $ 630 за 1 кв.м. на рік за офісні приміщення класу В«АВ»;
- $ 495 за 1 кв.м. на рік за офісні приміщення класу В«ВВ».
Орендні ставки за офісні приміщення високого класу, розташовані в менш престижних районах міста, нижче вищенаведених на 11-19%.
Експлуатаційні витрати в офісних центрах класу В«АВ» і В«ВВ», як правило, визначаються додатково і становлять близько $ 80-130 за 1 кв.м. на рік, включаючи ПДВ.
Ціни за оренду 1 кв.м. на рік офісних приміщень інших класів складають (залежно від місця розташування і стану приміщень, включаючи ПДВ, і, часто, оплату всіх комунальних послуг):
- $ 200-360 - клас В«СВ»;
- $ 190-360 - клас В«DВ»;
Ціни угод по продажу офісних приміщень на середину квітня 2008 такі:
- $ 2210-3750 за 1 кв.м. - За офіси класу В«АВ» і В«ВВ»;
$ 850-1680 за 1 кв.м. - За інші приміщення. p> Співвідношення учасників ринку, що купують офіси класу В«АВ» і В«ВВ» і їх орендують істотно не змінилося і складає приблизно В«один до трьохВ».
Попит:
- до 100 кв.м. - 30%. p> - 100-150 кв.м. - 30%. p> - 150-300 кв.м. - 21%. p> - понад 300 кв.м. - 19%. p> Пропозиція:
- до 100 кв.м. - 22%. p> - 100-150 кв.м. - 38%. p> - 150-300 кв.м. - 20%. p> - понад 300 кв.м. - 20%. p> Принцип кращого і найбільш ефективного використання формулюється так: це розумне і можливе використання об'єкта нерухомості, що забезпечує саму високу вартість об'єкта на поточний момент. Даний принцип є базовим (Основним) для реалізації всіх трьох підходів до оцінки, і його інтерпретація має особливе значення в кожному конкретному випадку, так як впливає на вибір виду обумовленої вартості. p> Аналіз кращого і найбільш ефективного використання здійснюється у два етапи:
- на першому аналізується найкраще і найбільш ефективне використання земельної ділянки, як якби він був вільним;
- на другому - найкраще і найбільш ефективне використання будівлі (споруди), яке знаходиться на цій ділянці.
Вибір оптимального варіанту використання земельної ділянки залежить від потенціалу місця розташування ділянки, можливостей ринку прийняти даний варіант використання земельної ділянки та реалізувати даний варіант використання ділянки з правового погляду, фізичних, грунтових і ландшафт...
