ічні показники діяльності підприємства і перспектив його розвитку на найближче майбутнє, дані про соціальні, політичних, правових, економічних та екологічних чинниках, що впливають на вартість оцінюваного об'єкта. Найпоширеніший спосіб представлення загальних даних - це розбивка їх на підрозділи, що стосуються ринку і сектора ринку, на якому функціонує об'єкт, виду продукції, цін на неї, місце розташування об'єкта (тобто дані про місті, районі, де розташований об'єкт). Перевага даного способу подання інформації полягає в тому, що, зібравши і систематизувавши інформацію один раз, її можна використовувати для проведення оцінок та інших об'єктів. В даний час, коли ринок, пов'язаний з оціночної діяльністю, не розвинений, збір інформації для об'єктів нерухомості - найбільш трудомістка частина всього процесу оцінки. Визначивши види даних, необхідних для оцінки, важливо виявити джерела їх отримання. Це можуть бути управлінські служби замовника, спеціальні періодичні видання, державні органи управління, спеціальна довідкова література. При укладанні договору на оцінку об'єктів нерухомості необхідно вказати склад документів, які замовник повинен представити експерту-оцінювачу до певного терміну, з тим, щоб він зміг почати оцінку об'єкта.
3. Визначення складу групи експертів-оцінювачів. Відповідальний за проведення оцінки експерт-оцінювач повинен визначити склад групи експертів, які будуть брати участь в оцінці вартості об'єктів нерухомості. Невеликий об'єкт нерухомості може оцінювати один експерт. Якщо об'єкт великий, то для оцінки необхідно залучити кілька людей-економістів, фахівців з маркетингу, технічних експертів, екологів.
4. Складання завдання на оцінку і календарного плану. Завдання на оцінку, як правило, підготовляє експерт-оцінювач. Практика показує, що замовник через відсутність достатніх знань у галузі оцінки робить це не досить чітко. Недостатня чіткість формулювання цілей і функцій оцінки - основна причина помилок і конфліктних ситуацій у відносинах між замовником і експертом-оцінювачем. Завдання на оцінку включає наступне: ім'я замовника, ім'я експерта-оцінювача, предмет оцінки, дату оцінки, мета і функцію оцінки, застосовуваний стандарт вартості, календарний план, особливі умови.
Наведений вище склад завдання на оцінку має приблизний характер. У кожному випадку експерт-оцінювач уточнює склад завдання на оцінку, виходячи з конкретних особливостей об'єкта оцінки. У процесі оцінки можливі відхилення від завдання або доповнення до нього. Ці випадки фіксуються експертом-оцінювачем докладним записками замовнику. Копії доповідних записок додаються до звіту про оцінку. p> Завдання на оцінку повинен бути доданий до звіту про оцінку. Розробка та підписання замовником і експертом-оцінювачем докладного календарного плану оцінки - важливий етап, організуючий сторони на цілеспрямовану роботу. p> Тривалість оцінки об'єкта нерухомості залежить від величини об'єкту. У середньому тривалість оцінки об'єкта нерухомості становить 2-3 тижні. Однак при роботі з великими об'єктами тривалість оцінки може бути значно більше. p> 5. Підготовка та підписання договору на оцінку. Процес підготовки та підписання договору на оцінку має особливості, обумовлені предметом і об'єктом оцінки, можливостями замовника і кваліфікацією експерта-оцінювача [4].
3 Етап. Збір і обробка інформації. Для визначення ринкової вартості об'єкта використовується наступна інформація: титул власності та реєстраційні дані по об'єкту, фізичні характеристики об'єкта, дані про взаємозв'язок об'єкта з інфраструктурою, економічні фактори, що характеризують об'єкт. Джерелами цієї інформації можуть бути міські, районні комітети і органи, де реєструються угоди з об'єктами нерухомості, ріелтерські фірми, іпотечні кредитні організації, оціночні фірми, періодична преса. p> 5 Етап. Вибір методології оцінки. Четверта стадія процесу оцінки - це вибір методів оцінки. При реалізації цієї стадії обгрунтовується можливість застосування певних підходів і методів, застосовних для оцінки даного конкретного об'єкта нерухомості.
У ринкових умовах господарювання використовуються три загальноприйнятих підходу до оцінки з тоімость об'єктів нерухомості: витратний, дохідний і порівняльний (або ринковий), на підставі яких визначаються різні види вартості об'єкта - ринкова, інвестиційна, відновна, вартість заміщення. Методи оцінки нерухомості залежать від прийнятого підходу. p> Кожен з підходів може бути реалізований кількома методами. Вибір підходів і методів, використовуваних при оцінці конкретної нерухомості, визначається метою оцінки, обраною базою оцінки і характером об'єкта.
Прибутковий підхід базується на визначенні вартості об'єкта оцінки на основі поточної вартості очікуваних доходів від володіння цим об'єктом. Основними методами дохідного...
