му звіті про діяльності) оцінювач повинен вибрати метод капіталізації. При прямій капіталізації застосовується загальна ставка капіталізації або ставка капіталізації з урахуванням усіх ризиків, на яку ділиться дохід одного року або стабілізований чистий операційний дохід для визначення індикатора вартості. Пряма капіталізація застосовується в основному на сформованих ринках. Капіталізація доходу приймає до уваги вартість грошей в залежності від часу і застосовується до ряду величин чистих операційних доходів за деяке число років. Метод, званий аналіз дисконтованого грошового потоку (ДДП), - являє собою дуже відомий приклад капіталізації доходу. Пряма капіталізація або капіталізація доходу (або і те, і інше) можуть застосовуватися для розрахунку Ринкової вартості, якщо ставки капіталізації або доходу належним чином підкріплюються даними ринку. При коректному застосуванні обидві процедури повинні давати одну і ту ж розрахункову величину вартості.
3. Визначення ринкової вартості нежитлового приміщення
(частини будівлі)
Оцінка виконана на прикладі нежитлового приміщення № 5 загальною площею 371,3 кв.м. в чотириповерховому будівлі, розташованій за адресою: м. Кемерово, вул. Тухачевського, 27. З метою отримання банківського кредиту під заставу.
Стан оцінюваного приміщення
Результати огляду показують, що кімнати розташовані на першому поверсі будівлі і входять до складу оцінюваного приміщення, з фізичного Станом можна розділити на дві групи.
До першої групи відносяться кімнати, в яких незадовго до дати оцінки був виконаний декоративний ремонт. Дані кімнати знаходяться у відмінному стані. Ремонт виконаний з використанням дорогих імпортних матеріалів. Облаштовані навісні стелі типу В«АрмстронгВ»; виконана високоякісна фарбування стін з облицюванням декоративною плитою або обклеювання якісними шпалерами. Підлога вкрита лінолеумом. Встановлено нові двері, у вікна вставлені металеві склопакети.
До цієї групи належать також відремонтовані приміщення санвузлів, в яких встановлена ​​нова сантехніка, виконана облицювання кахельною плиткою, крім того, встановлено водонагрівальне обладнання.
У цих приміщеннях всі дефекти, усунення яких економічно виправдано, усунені. Тому усувний знос обробки, підлог, прорізів і санітарного обладнання в даних приміщеннях при проведенні оцінки приймався рівним нулю.
До другої групи належать інші кімнати першого поверху. Дані приміщення мають обробку більш низької якості. У цілому вони знаходяться в доброму та задовільному стані, однак, щоб відповідати сучасним уявленням про ефективні приміщеннях, вони вимагають деякого декоративного ремонту.
3.1 Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання
Відповідно до методики визначення ринкової вартості та інших видів вартостей, їх розрахунок необхідно виконувати виходячи з можливого альтернативного ви...
