МЕТОДИКА ОЦІНКИ КОМЕРЦІЙНОЇ НЕРУХОМОСТІ
Готелі відносяться до тих типами нерухомості, де експлуатація об'єкта настільки тісно переплітається з самої власністю, що їх буває складно розмежувати з метою оцінки.
Наприклад, якщо нерухомість - це тільки будову і земельну ділянку, то складові частини готелю пов'язані з тим, що не є нерухомістю: меблюванням, обстановкою, ресторанами, послугами з проведення конференцій та іншими наданими послугами. [9] Вартість дохідної нерухомості залежить від здатності землі і будівель приносити орендну плату. Однак до готелів важко застосувати це визначення, так як рахувати готель лише об'єктом нерухомості не зовсім вірно.
Зазвичай готелі стягують плату, виходячи з кількості ночей, і їх здатність приносити дохід обумовлена такими незалежними від нерухомості факторами, як рівень і якість надаваних послуг, наявність і комфортність додатково наданих послуг і рівень створюваної атмосфери. Тому оцінка готелів - складний процес, для якого запрошуються фахівці зі знанням всіляких ціноутворюючих факторів, що впливають на вартість готелю.
Таким чином, незважаючи на те, що готелі зазвичай вважаються нерухомістю, при оцінці вони все ж розглядаються і як нерухомість, і як бізнес.
2.1 Готелі як об'єкт оцінки
У процесі розвитку готельного бізнесу все частіше виникає необхідність оцінки вартості існуючих готелів, інших будівель під реконструкцію або вільних земельних ділянок, планованих для реалізації готельної функції. При цьому замовниками оцінки можуть виступати як регіональні влади, так і приватні інвестори. Як показує практика, інвестиційні проекти розширення та реконструкції існуючих готелів мають суттєві конкурентні переваги порівняно з проектами будівництва нових готелів. Однак ці переваги реалізуються в повною мірою тільки в тому випадку, коли існуюча готель продається містом або власником під реконструкцію за ринковими цінами, а після реконструкції дійсно зможе відповідати міжнародним стандартам з послугах, що надаються.
При оцінці об'єктів нерухомості (вільних земельних ділянок та реконструйованих будівель) під готельні комплекси повинні прийматися до уваги такі особливості, як більш високі ризики через великих початкових вкладень і тривалі терміни окупності. Інвестиції у житлові, торговельні й офісні комплекси для російського бізнесу поки набагато ефективніше і вигідніше, ніж вкладення в готелі, перш всього через незрівнянно більших термінів окупності вкладених коштів. Ігнорування цих та інших особливостей може призвести до прийняття неефективних рішень, заморожуванню інвестицій в готельні комплекси, тривалих термінів їх будівництва та реконструкції, дискредитації зусиль адміністрації міста та області з розвитку готельної індустрії в регіоні. [10]
У рамках оцінки готелів як об'єктів нерухомості можуть розглядатися два варіанти: оцінка земельної ділянки як забудованого (готельним будівлею або іншими б...
