анніх продажів порівнянних об'єктів нерухомості;
) множиться річна орендна ставка для оцінюваного об'єкта на оптимальний валовий рентний мультиплікатор, розрахований на базі порівнянних об'єктів.
Застосування в оцінці GRM зручно: не проводиться коригування цін на відмінності, наявні між порівнянними і оцінюваним об'єктами. Мається на увазі, що якщо між порівнянними об'єктами і оцінюваним об'єктом є відмінності, то вони відображені у продажній ціні і в розмірі річної орендної ставки. Даний метод оцінки об'єктів нерухомості простий і зручний на практиці, особливо в російських умовах, коли непросто відшукати ринкову достовірну інформацію про угоди купівлі-продажу. p align="justify"> Однак є й обмеження щодо використання даного методу оцінки.
. Оцінюваний об'єкт повинен знаходитися в такому секторі ринку нерухомості, в якому регулярно продаються і купуються зіставні об'єкти на основі їх валової виручки. p align="justify">. Оскільки коригування складових валового рентного мультиплікатора не проводиться, метод вважається недостатньо чутливим до різниці в ризиках, нормах повернення капіталу і в чистих доходах між порівнянними і оцінюваним об'єктами. br/>
.4 РОЗРАХУНОК ВАРТОСТІ ОБ'ЄКТА НЕРУХОМОСТІ ЗА ДОПОМОГОЮ ЗАГАЛЬНОГО КОЕФІЦІЄНТА КАПІТАЛІЗАЦІЇ
Цей спосіб розрахунку вартості об'єктів нерухомості (відноситься до ринкових методів оцінки об'єкта, що дає дохід, і входить до складу методу аналізу продажів) заснований на прямої капіталізації доходу, отриманого від експлуатації даного об'єкта. Пряма капіталізація визначається приведенням очікуваного прибутку від експлуатації оцінюваного об'єкта до поточної вартості шляхом поділу її на загальний коефіцієнт капіталізації. При цьому загальний коефіцієнт капіталізації відображає переважне співвідношення між прибутком і продажною ціною для порівнянних об'єктів, проданих на ринку. p align="justify"> Використання даного способу оцінки об'єктів нерухомості дозволяє виключити недоліки, властиві способу валового рентного мультиплікатора, так як в даному способі відбираються зіставні об'єкти, які характеризуються потоками доходів, схожими за ризиком і тривалості з потоками доходів оцінюваного об'єкта [2, c.9].
3. ВИТРАТНИЙ ПІДХІД ДО ОЦІНКИ НЕРУХОМОСТІ
Для оцінки об'єктів нерухомості, що приносять дохід, найчастіше використовується витратний підхід. Він заснований на припущенні, що витрати на будівництво об'єкта (з урахуванням зносу) в сукупності з ринковою вартістю земельної ділянки, на якій цей об'єкт знаходиться, досить точно визначають вартість нерухомості. При використанні витратного підходу також виходять із припущення, що сумарні витрати на будівництво об'єкта без зносу рівносильні ринкової вартості цього об'єкта (що не з...
