/span>
. Визначимо грошові потоки по роках прогнозного періоду. Розрахунок проводимо в табличній формі (таблиця 3). br/>
Таблиця 3
Грошові потоки, тис.руб.Значеніе показника В«ЕлектронВ». Прогнозний період, тис.руб. /ГодГоди201220132014201520161. Дійсний валовий дохід (ДВД) 1 470 1 7752 2582 4752 7722. Операційні витрати 221 2673393724163. Чистий операційний дохід (ЧОД) (стр.1 - стр.2) 1 3231 5972 0322 2272 4954. Капітальні вкладення, 15% від ЧОД (0,15 В· стор.3) 1992403053343745. Обслуговування кредіта943943943943943Денежний потік до сплати податків (стор. 3 - стор 4 - стор 5) 1814147849501 178
. Визначення ставки дисконтування. Для розрахунку ставки дисконтування використовуємо метод кумулятивного побудови. Безризикова ставка обрана за ставкою рефінансування Центрального банку. В даний час вона становить 7,5%. Розрахунок ставки премії за ризики інвестування в об'єкт нерухомості здійснюється в табличній формі (таблиця 4). br/>
Таблиця 4
Вид та найменування ризику для 3-х гостініцСтепень ризику, балли1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1. Прискорений знос будівлі (ризик вкладення в нерухомість) 12. Ліквідності13. Неотримання орендних платежів 14. Неефективний менеджмент 15. Криміногенні фактори 16. Фінансові перевірки 17. Неправильне оформлення оренди 1Колічество спостережень 0101012020Взвешенний підсумок 023406140180Сумма 47Колічество факторів 6Средневзвешенное значення бала 7,83 Величина ставки за ризик (1 бал = 1%) 7,83%? 7,8%
Відповідно, ставка дисконтування складе:
R = 7,5 + 7,8 = 15,3%
вартість нерухомість прибутковий порівняльний
. Визначаємо поточну вартість реверсії:
Срев. = (Сперепр - ОПК (5))/(1 + R) 5 = (17 800 - 3 534)/(1 + 0,153) 5 =
= 7001 тис. руб.
. Визначаємо ринкову вартість складу Сп як суму річних дисконтованих грошових потоків за прогнозний період і вартості реверсії:
Сп = 181/(1 + 0,153) 1 + 414/(1 + 0,153) 2 + 784/(1 + 0,153) 3 + 950// (1 + 0,153) 4 + 1178/ (1 + 0,153) 5 + 7001 = 157 + 311 + 512 + 538 + + 578 + + 7001 = 2096 + 7001 = 9097 тис. руб.
Таким чином, внаслідок необхідності в іпотечному кредиті для реалізації даного інвестиційного проекту ціна попиту, виражена вартістю нерухомості Сп (інвестиційною вартістю) і певна дохідним підходом, є більш низькою, ніж ціна пропозиції, виражена передбачуваною вартістю придбання об'єкта нерухомості Спр (9097 тис. руб. <<15650 тис. руб.), що робить процес інвестування в даний об'єкт нерухомості невигідним.
Визначення вартості об'єкта нерухомості порівняльним підходом.
Згідно з умовами задачі (див. п. 2.2), площа оцінюваного об'єкта скл...
