иту; - сума іпотечного кредиту; - загальне число платежів по кредиту за весь термін кредиту (кількість місяців); r - процентна ставка по кредиту за місяць.
Платіж по кредиту здійснюється щомісячно. Позичальник щомісяця виплачує рівні суми, частина якої йде на погашення кредиту і частина - на сплату нарахованих за місяць відсотків, що, по-перше, дає стабільність позичальникові у розмірі його витрат по кредиту, по-друге, оскільки відсотки нараховуються на залишок невиплаченої суми за кредитом, то позичальник виплачує відсотків менше, ніж, якби не здійснювалося щомісячне погашення частини основного боргу і відсотки нараховувалися б на всю суму отриманого кредиту. Банк в свою чергу поряд з нарахованими відсотками отримує в погашення частину виданого кредиту, тобто даний варіант найбільш зручний для Росії.
З метою аналізу, а також на прохання позичальника може бути розрахований баланс основної суми кредиту на будь-який місяць кредитного терміну. При цьому використовується формула 2:
(2),
де: Pt - баланс боргу на кінець t-го періоду; - розмір щомісячного внеску; - залишився число платежів (кількість місяців) до закінчення кредитного терміну; - процентна ставка по кредиту за місяць.
Модифікацією стандартного аннуитетного кредиту з щомісячними платежами є іпотечний кредит з двотижневою періодичністю платежів, який дозволяє скоротити термін кредиту і загальну суму процентних платежів.
Друга група кредитів - іпотечні кредити зі змінними виплатами підрозділяється на дві підгрупи: кредити, розміри платежів за якими визначаються відразу при укладенні кредитного договору, і кредити з альтернативними інструментами іпотечного кредитування, що використовують індексуючі коефіцієнти.
Серед кредитів другої групи найбільш поширеними є кредити зі змінною процентною ставкою, кредити з фіксованою виплатою основної суми боргу, кредити з «шаровим» платежем, іпотека з зростанням платежів, індексовані кредити.
В умовах нестабільної економіки найбільш прийнятний кредит зі змінною процентною ставкою. У його основі лежить перегляд відсоткової ставки залежно від зміни ситуації на фінансовому ринку, тобто відповідно до зміни вартості залучених ресурсів. Спочатку розрахунки проводяться за формулою стандартного аннуитетного іпотечного кредиту. Отримана таким чином сума платежу діє до перегляду відсоткової ставки. Потім аналогічний розрахунок, який враховує нову відсоткову ставку, робиться на термін, що залишився кредиту і так далі для кожного періоду кредиту, що характеризується змінною ставкою.
При використанні даного кредитного інструменту важливо обгрунтувати підхід до вибору індексу, на основі якого змінюється процентна ставка по кредиту. В якості індексуючих показників можуть бути використані прибутковість державних цінних паперів; ставки за міжбанківськими кредитами; ставка LIBOR (Лондонська міжбанківська ставка пропозиції кредитних ресурсів у доларах США); середній відсоток за депозитними сертифікатами комерційних банків; курс долара США і т. д. Вибір індексу обумовлений, перш за все, показником, найбільшою мірою характеризує вартість ресурсів, за рахунок яких надаються іпотечні кредити.
Застосовуючи кредит зі змінною процентною ставкою, можна зіткнутися з низкою проблем, а саме:
не всі встановлювані індекси для перегляду відсоткової ставки вірно відображають інфляцію і реальну вартість ресурсів;
частий перегляд відсоткової...
