ставки робить кредит менш привабливим;
можлива неспівмірність платежів по кредиту і доходів позичальника;
відносна складність інструменту.
При використанні кредиту зі змінною процентною ставкою відсоток по ньому, як правило, встановлюється на 1,5-2% нижче, ніж по кредитах з фіксованою процентною ставкою.
Щоб підвищити привабливість для позичальників іпотечних кредитів зі змінною процентною ставкою, застосовується механізм регулювання процентної ставки. Суть регулювання полягає у встановленні обмежень на максимальний рівень процентної ставки. При цьому можливе одночасно визначити максимально припустиме збільшення відсотка протягом одного року і максимальна межа збільшення відсотка за весь кредитний період. Однак з метою захисту інтересів банку може бути встановлений мінімальний рівень процентної ставки. Кредит з фіксованою виплатою основної суми боргу широко застосовувався банками в практиці споживчого кредитування. При цьому позичальник здійснює рівновеликі платежі в рахунок погашення основної суми боргу, а відсотки нараховуються на частину боргу і вносяться у складі загального платежу. Таким чином, величина щомісячного платежу змінюється в бік зменшення. Недоліком даного кредитного інструмента є значне навантаження на позичальника в перші місяці, що призводить до зростання ризику неповернення. Крім того, збільшується необхідний поріг платоспроможності потенційного позичальника, обмежується число можливих користувачів іпотечного кредиту. Враховуючи ці моменти, можна зробити висновок, що кредит з фіксованою сумою основного боргу в меншій мірі підходить для практики іпотечного кредитування.
Останнім часом досить широке застосування в практиці зарубіжних банків знайшли кредити з «шаровим» платежем, коли передбачається великий підсумковий («шаровий») платіж в рахунок погашення основного боргу. Різновидами такого роду кредитів є кредити, які передбачають:
протягом кредитного періоду виплату тільки відсотків, а наприкінці терміну «шаровий» платіж в рахунок погашення боргу;
часткову амортизацію кредиту з підсумковим «шаровим» платежем, тобто протягом кредитного терміну сплачуються відсотки і частково погашається основний борг, а наприкінці терміну вноситься частина боргу;
заморожування процентних виплат до кінця терміну кредиту, після закінчення терміну виплачується вся сума кредиту і нарахований складний відсоток.
Недоліком кредиту з «шаровим» платежем є підвищений ризик неповернення кредиту, тобто кредитний ризик. Це пов'язано з тим, що повернення основної суми відсувається на кінець терміну, тому велика ймовірність зміни фінансового стану позичальника, яке може призвести до його неплатоспроможності. Крім того, з часом зростає ризик зміни вартості застави, імовірність зниження цін на нерухомість, що набуває особливої ??значущості в умовах погашення основної суми боргу наприкінці терміну. ??
Індексуємі інструменти іпотечного кредитування були розроблені для країн з високою інфляцією. Серед таких інструментів слід назвати кредит з індексацією непогашеної суми боргу та кредит з подвійною індексацією.
Кредит з індексацією боргу передбачає коригування непогашеної суми боргу на основі обраного індексу. В якості індексу беруться різні показники в залежності від ситуації в економіці, а також від джерел та вартості ресурсів, що залучаються для видачі іпотечних кредитів: індекс споживчих цін, долар США, індекс мінімальної заробіт...
