тість земельної ділянки складе:
VL=V * К L=2050 * 0.38=779 тис. руб.
2.2 Оцінка земельних ділянок методами витратного підходу
Надає собою спрощену модель інвестиційного аналізу варіанта найкращого використання оцінюваної території, призначеної під забудову. Великі (нестандартні) земельні масиви, як правило, не мають аналогів в порівнюваних продажах, розбиваються на окремі (стандартні) ділянки.
Метод розбивки на ділянки базуються на методах витратного, ринкового і прибуткового підходів. Застосовується, коли розбивка ділянки на кілька менших за розмірів ділянок представляє найкраще і найбільш ефективне використання землі. Метод розбивки на ділянки освоюється на принципах збалансованості, економічної величини.
Послідовність розрахунку даним методом:
1. визначення розмірів і кількості дільниць виходячи з фізичних, юридичних можливостей, економічної доцільності.
2. розрахунок потенційного валового доходу від продажу або здачі в оренду підготовлених ділянок. Основою для розрахунку може бути вартість однієї ділянки, визначена методом порівняння продажів
. обчислення чистого операційного доходу від продажів.
ЧОД=ПВД - ІЗ,
Де, ЧОД - чистий операційний дохід;
ПВД - потенційний валовий дохід;
ІЗ - сумарні витрати на розбивку і пристрій ділянок.
Недоліки на поліпшення можуть бути представлені такими статтями:
витрати на розбивку, розчищення і планування ділянок;
витрати на влаштування доріг, тротуарів, інженерних мереж, дренажу;
податки, страхування, заробітна плата;
витрати на маркетинг;
прибуток і накладні витрати підрядника;
прибуток підприємця (забезпечує економічні інтереси господарської діяльності, стимулює вкладання коштів).
. Розрахунок вартості земельної ділянки шляхом дисконтування потоку чистого виторгу від продажів (за допомогою функцій складного відсотка).
Завдання № 3.
Інвестор Придибало право власності на неосвоєний земельну ділянку площею 6,1 га і цікавиться умовами його найбільш вигідного продажу. Оцінювач запропонував варіант використання цієї території під розміщення котеджного селища.
Як показав аналіз, найбільшим попитом на місцевому ринку під котеджне будівництво користуються упорядковані ділянки розміром 12 соток. При нарізці таких ділянок близько 20% площі буде відведено на влаштування доріг, розміщення водозабору, трансформаторної станції, пожежного водоймища і ін місць загального користування. Таким чином, на оцінюваної території, може бути розміщено і пущено в продаж 27 земельних ділянок: 41=(6,1 * 0,8) / 0,12
При наявності надійних під'їзних шляхів та інженерних комунікацій (електроенергії, водопроводу, газопостачання) кожна ділянка продається в середньому за 260 тис. руб., тобто очікувана, валова виручка інвестора складе 10 660 тис. руб. (260 * 41). З урахуванням склався динаміки продажів ринок може поглинути 10 ділянок на рік, тоді період товарно...
