го спілкування складе 4,1 року.
Норма віддачі проекту приймається в розмірі 23% (без урахування інфляції, яка закладається додатково).
Витрати і прибуток інвестора складають 3900 тис. руб., в тому числі:
· Благоустрій: проектно-вишукувальні роботи, розчищення і планування території, прокладання доріг та інженерних комунікацій 2400
· Управління 300
· Маркетинг 350
· Податки та страхування 200
· Прибуток інвестора 650
Визначається величина чистого операційного доходу
ЧОД=ПВД - ІЗ=10660-3900=6760 тис. руб.
Поточна вартість земельної ділянки визначається шляхом дисконтування потоку чистого доходу, що надходить рівномірно протягом 4,1 року при нормі віддачі 23%. Застосовується фактор поточної вартості ануїтету.
Ринкова вартість земельної масиву становить:
1.V=*=1648,8 * 2,448=4036,26 тис. руб.
2.3 Оцінка земельних ділянок методами дохідного підходу
Оцінка вартості земельної ділянки методам капіталізації земельної ренти здійснюється шляхом перетворення величини грошового річного доходу у вартість землі за допомогою коефіцієнта капіталізації (аналогічно методу прямої капіталізації доходу при оцінці будівель).
Метод прямої капіталізації застосуємо до земельних ділянок, які щорічно приносять дохід (сільськогосподарські, лісові угіддя; земельні ділянки, орендовані за ринковими ставками орендної плати).
Послідовність розрахунку вартості земельної ділянки:
1. визначається потенційний валовий дохід від функціонування земельної ділянки (може бути визначений на основі аналізу грошових надходжень по аналогічним ділянкам).
2. калькулируются витрати з підрозділом на постійні, експлуатаційні за всіма статтями і резерви, використовуючи фактичні витрати.
. обчислюється дійсний валовий дохід з урахуванням можливих втрат з різних причин.
. знаходитися чистий операційний дохід шляхом виключення з дійсного доходу всіх експлуатаційних витрат, податків (у разі використання позикових коштів віднімаються витрати з обслуговування боргу за іпотечним кредитом).
. Капіталізується чистий операційний дохід у поточну вартість земельної ділянки за допомогою коефіцієнта капіталізації.
Даний метод використовується при розрахунку державної кадастрової вартості сільськогосподарських, лісових угідь. Ставка капіталізації розраховується на основі терміну відтворення капіталу. У сільськогосподарському виробництві термін приймається рівним 33 рокам (R=1/33=0,33), в лісовому господарстві - 50 років (R=1/50=0,02).
Метод капіталізації земельної ренти може бути застосований для визначення величини орендної плати за використання аналогічних земельних ділянок з відомою величиною їх ринкової вартості. У цьому випадку під величиною чистого операційного доходу розуміється величина орендної плати (А n).
V=NOI (A n) / R=A n=V * R
Отже, якщо ставка орендної плати являє собою ринкову величину (сформована в умовах свободи вибор...
