уть здійснювати функції продавця такого майна за умови дотримання ними вимог чинного законодавства та кордонів своєї спеціальної правоздатності. Інакше кажучи, угоди по відчуженню нерухомого (як, втім, і рухомого) майна не повинні позбавляти унітарні підприємства можливості здійснювати ту діяльність, цілі, предмет, види якої визначені законом і статутами таких підприємств. Тому, коли угоди унітарного підприємства з відчуження рухомого і нерухомого майна, безпосередньо бере участь у виробничому процесі підприємства, призводять до неможливості виконання ним статутних цілей, такі угоди є недійсними з підстав, передбачених ст. 168 ЦК, незалежно від згоди власника (уповноваженого ним органу) на їх вчинення.
Установи, що мають право на здійснення комерційної діяльності, можуть бути продавцями нерухомого майна, придбаного за рахунок доходів від комерційної діяльності (ст. 298 ЦК).
Яких-небудь загальних обмежень з приводу можливих покупців нерухомості цивільне законодавство не містить. Закон може встановлювати спеціальні правила, адресовані до покупців нерухомості (наприклад, ст. 5 Закону про приватизацію державного майна).
. 2 Права та обов'язки продавця і покупця
Головне зобов'язання, що підлягає виконанню продавцем і покупцем, полягає в передачі нерухомості продавцем і прийняття її покупцем по передавальному акту або іншого документа про передачу (п. 1 ст. 556 ЦК). Наведена імперативна норма встановлює юридично обов'язкову процедуру передачі нерухомості. Тому передавальний акт або інший документ про передачу на практиці потрібно в якості обов'язкового для реєстрації переходу права власності на продану нерухомість. Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу нерухомості на умовах, передбачених договором, вважається відмовою відповідно продавця від виконання обов'язку передати майно, а покупця - від обов'язку прийняти майно.
Підписання сторонами передавального акту або іншого документа про передачу поряд з фактичною передачею нерухомого майна є обов'язковою умовою, що дозволяє говорити про виконання зобов'язання з передачі і прийому нерухомого майна. Разом з тим у передбачених договором або законом випадках це зобов'язання щодо передачі нерухомого майна буде вважатися виконаним при настанні додаткових фактів (пп. 2 п. 1 ст. 556 ЦК). Наприклад, сторони можуть ввести в договір умову, згідно з яким зобов'язання продавця з передачі майна буде вважатися виконаним, тільки тоді, коли він:
а) підпише передавальний акт;
б) фактично передасть нерухоме майно;
в) оплатить витрати з державної реєстрації переходу права власності до покупця.
При передачі складних в інженерно-технічному відношенні будівель і споруд сторони можуть обумовити, що обов'язковою умовою належного виконання зобов'язання з передачі є проведення продавцем за свій рахунок силами спеціалізованої організації контрольних і перевірочних заходів на предмет визначення якісного стану об'єкта нерухомості, інженерних комунікацій, інформаційних мереж тощо, які обслуговують даний об'єкт.
2.3 Відповідальність сторін
Відповідальність боку договору продажу нерухомості характеризується деякими особливостями.
По-перше, прийняття покупцем нерухомості, що не відповідає умовам договору, в тому числі у разі, коли така невідповідність обумовлено в документі про передачу нерухомості, не є підставою для звільнення продавця від відповідальності за неналежне виконання договору ( п. 2 ст. 556 ЦК).
По-друге, при передачі продавцем покупцеві нерухомості з істотним порушенням умов договору про якість нерухомості покупець не вправі вимагати заміни неякісної нерухомості на якісну однорідну нерухомість (ст. 557 ЦК).
Це виключення пояснюється тим, що об'єктом нерухомості є індивідуально-визначена річ, що виключає можливість її заміни в силу характеру і суті зобов'язання (п. 3 ст. 475 ЦК).
Договір продажу нерухомості може бути розірваний як до державної реєстрації переходу права власності, так і після такої реєстрації.
Невиконання покупцем зобов'язань по оплаті нерухомості, передбачених договором купівлі - продажу, може служити підставою до розірвання цього договору.
Так, комітет з управління майном продав товариству з обмеженою відповідальністю автозаправну станцію. У договорі передбачено обов'язок покупця сплатити вартість автозаправної станції продавцю, а продавця - передати її покупцю після оплати. Зобов'язання по оплаті покупцем не виконані, внаслідок чого комітет пред'явив йому позов про розірвання договору.
Відповідно до пункту 2 ст. 450 ГК РФ договір на вимогу...
