них можливостей ділянки, а також технологічної та фінансової обгрунтованості.
Фізична можливість. Рельєф ділянки рівний, в цілому спокійний. На даній ділянці є інженерні комунікації. Фізичні характеристики ділянки не накладають обмежень на можливі варіанти його забудови. Допустимість з правової точки зору . Різного роду обмеження і сервітути (Обтяження) можуть вплинути на можливі варіанти використання земельної ділянки. p> Розглянутий земельна ділянка знаходиться на праві оренди (49 років) у ТОВ В«Кірєєв і КоВ». Фінансова доцільність. Найбільш доцільним при даному розташування представляється будівництво будівель житлового і торгового призначень. Максимальна продуктивність . Виходячи з цього місця розташування, максимальний дохід при використанні земельної ділянки буде забезпечений при використанні даного земельної ділянки для експлуатації будівель торговельного та житлового призначень.
Таким чином, найкраще і найбільш ефективне використання земельної ділянки як вільного - це використання під забудову будівлями житлового і торгового призначень.
Аналіз кращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки з вже наявними на ньому будівлями і будівлями дозволяє визначити таке використання, яке забезпечить максимальну прибутковість об'єкта в довгостроковій перспективі. p> Фізично можливий варіант використання. Як випливає з характеристик будівель, інженерного забезпечення розглянутого земельної ділянки, найкращим з точки зору фізичної можливості використання є використання будівлю в якості торгового. Законодавчо дозволене використання. p> Ніяких обмежень на використання даної будівлі на власника не накладено. Фінансово доцільне використання. p> Поточне використання об'єкта нерухомості має забезпечити дохід, що перевищує витрати на його утримання і тим самим створювати додаткову вартість. Розглянутий земельну ділянку з існуючою будівлею дозволяє отримувати стійкий дохід при здачі в оренду. Максимально продуктивне використання. Варіант використання, що забезпечує максимальну прибутковість з усіх фізично і законодавчо можливих варіантів, є використанням даної будівлі в якості торгового.
Таким чином, найкраще і найбільш ефективне використання земельної ділянки з існуючим на ньому будівлею це використання в якості будівлі торговельного призначення.
Сутність витратного методу визначається тим, що вартість нерухомості визначається витратами на придбання ділянки землі, його благоустрій і будівництво на ньому оцінюваного об'єкта нерухомості (будівель і споруд).
Вартість нерухомості за витратним підходу - це вартість повного відтворення або заміщення об'єкта нерухомості мінус знос плюс вартість ділянки землі як вільного.
Повна вартість відтворення (ПСВ) - це вартість будівництва у цінах точної копії оцінюваного об'єкта з використанням таких же матеріалів, будівельних стандартів, дизайну і з тим же якістю робіт (з усіма вадами).
Повна вартість заміщення (ПСЗ) - це вартість будівництва в тих же цінах об'єкта, що має еквівалентну корисність з об'єктом оцінки, але побудованого з нових матеріалів та відповідно до сучасних стандартів, дизайном і плануванням. p> З практичної точки зору при проведенні оцінки більш переважно користуватися ПСВ, оскільки при заміні створюється будівля, відмінне від оцінюваного (важко оцінити різницю в корисності).
З теоретичної точки зору при проведенні оцінки більше переважно користуватися ПСЗ, оскільки малоймовірно, що хтось захоче відтворити будівлю, вік якого більше трьох років.
У даній роботі при розрахунку вартості нерухомості буде використана ПСЗ.
Алгоритм витратного підходу оцінки нерухомості.
1. Розраховується вартість земельної ділянки та робіт з його благоустрою. Якщо ділянка орендований, то враховується вартість права оренди;
2. Визначається повна вартість відтворення або заміщення;
3. Виробляється розрахунок всіх видів зносу: фізичного, функціонального, зовнішнього;
4. Віднімається повний знос з ПСВ (ПСЗ) з метою отримання вартості будівель і споруд.
5. Виробляється підсумовування вартості земельної ділянки, вартості будівель і споруд та вартості робіт з благоустрою ділянки.
Методи визначення ПСВ (ПСЗ) об'єкта нерухомості.
1. Метод кількісного аналізу;
2. Метод розбивки по компонентах;
3. Метод порівняльної одиниці.
Метод кількісного аналізу.
Даний метод вимагає детального підрахунку всіх витрат на зведення та установку складових частин нової будівлі, непрямих витрат (дозвіл на будівництво, топозйомка, відведення землі, накладні витрати, прибуток забудовника і т.д.), а також прямі витрати. Завершальним етапом у рамках даного методу буде процес складання докладної кошторису. p> Метод розбивки по компонентам.
Цей метод використовує показники витрат по окремих компонентах будівлі, включаючи їх установку. Відмі...
