договору ренти виникає тільки у взаємозв'язку з іншим юридичним фактом актом державної реєстрації. Слід зазначити, що ще в 1956р. професор В.П. Грибанов, аналізуючи співвідношення договору купівлі-продажу будівель та акта його державної реєстрації, прийшов до висновку про те, що такі договори не можна віднести В«до договорів консенсуальним, і традиційна римська класифікація договорів виявляється в даному випадку непридатною В». Права та обов'язки сторін за договором ренти, укладеним під відчуження нерухомого майна (незалежно від того, за плату або безкоштовно воно відчужене) під виплату ренти, виникають тільки після державної реєстрації такого договору. Тому навіть якщо нерухоме майно було відчужене під виплату ренти безоплатно, платник ренти має право вимагати його передання, як і при оплатній передачі [15] Невипадково видатний російський цивіліст радянського періоду О.С. Іоффе, относивший державну реєстрацію угоди до її формі. Вважав, що договір дарування житлового будівлі, який підлягає державній реєстрації, як і договір довічного утримання, укладений під відчуження житлового будинку, є консенсуальним договором.
Договір ренти є оплатним. Це проявляється у необхідності надання платником ренти її одержувачу рентних платежів (ренти, рентного доходу) замість майна, отриманого у власність. Право отримання рентних платежів (ренти, рентного доходу) виникає у одержувача ренти тільки після передачі майна під виплату ренти. Відповідно з цього ж моменту виникає обов'язок по виплаті рентних платежів у платника ренти. Рентні платежі можуть здійснюватися в формеденежних виплат (п.1 ст.590, п.1 ст.597 ГК РФ), а також у формі надання утримання, що включає в себе забезпечення потреб у житлі, харчуванні, одязі і т.п. (П.1 ст.602 ГК РФ). У законі може встановлюватися мінімальний розмір довічної ренти (п.2 ст.597 ГК РФ) і мінімальної вартості загального обсягу змісту з утриманням (п.2 ст.602 ГК РФ). Метою подібних приписів закону є захист інтересів рентного кредитора і встановлення об'єктивних критеріїв відмежування удаваних угод ренти, що прикривають інші угоди. У зв'язку з цим один з авторів проекту гл.33 ДК РФ С.А. Хохлов писав: В«Передбачається, що менший обсяг змісту не забезпечує цілей договору, перетворює його або у удаваний, що прикриває іншу угоду (наприклад, дарування) або в кабальний для одержувача В»[16] Незалежно від форми всі рентні платежі повинні мати еквівалентну грошову оцінку.
Відповідно до п.1 ст.586 ГК РФ рента обтяжує земельну ділянку, підприємство, будівля, споруда або інше нерухоме майно, передане під її виплату. У разі відчуження такого майна платником ренти його зобов'язання за договором ренти
переходять до набувача майна. З цього випливає, що право одержувача на отримання рентних платежів слід за нерухомостью. У більшості правових систем закон на захист інтересів рентного кредитора обмежується встановленням тільки права прямування рентного обтяження за нерухомим майно...
