чних. Планований дохід на інвестиції приймемо рівним ставкою довгострокового депозитного вкладу. Термін економічного життя об'єкта оцінки приймемо рівним 5 рокам. p align="justify"> Знаходимо коефіцієнт капіталізації для житлового будинку:
% + (100%/5) = 36%
Визначимо чистий операційний дохід, принесений будинком:
УЗД =, 1 Стек Rзд
де УЗД - чистий операційний дохід, що припадає на будівлі та споруди; Стек - поточна вартість будівель і споруд;
Rзд - коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд.
Таким чином, чистий операційний дохід, що припадає на житловий будинок, складе: 525 780 рублів.
У3д = 1460500 х 0,36 = 525780 руб.
Етап 2. Визначимо потенційний валовий дохід (ПДВ). Розрахунок ПДВ зробимо, виходячи з припущення, що житловий будинок загальною площею 63,5 м2 та земельна ділянка - 750 м2, здані в оренду. p align="justify"> Вартість орендної плати житлового будинку за рік без урахування комунальних витрат) визначимо за такою формулою:
А = БхSх12,
де Б - базова ставка орендної плати за 1 м; S-площа будинку.
Вартість оренди житлового будинку (без урахування комунальних витрат) за рік дорівнює 82 844 рубля.
А = 131 х 52,7 х 12 = 82 844 руб.
У силу того, що оцінюваний земельну ділянку можна використовувати переважно тільки в якості городнього господарства, то і прогнозувати дохід від даної земельної ділянки можна тільки на період ведення городницьких робіт, тобто в середньому на 5 місяців. Вартість орендної плати земельної ділянки за рік визначимо за такою формулою:
Азем = Аб х Sзем х5
де Аб - базова ставка орендної плати за 1 м;
Sзем _ площа земельної ділянки.
Вартість орендної плати земельної ділянки дорівнює 22 500 рублів:
Азем = 6 х 750 х 5 = 22 500 руб.
Загальну вартість оренди на рік (ГДВ) визначимо за формулою:
ПВД = А + Азем - Рек
де А - орендна плата без експлуатаційних витрат для житлового будинку; Азем _ орендна плата для земельної ділянки;
Рек - витрати експлуатаційні.
Розрахунок експлуатаційних витрат наведемо в табл. 11. br/>
Таблиця 11 - Експлуатаційні витрати об'єкта оцінки за 2011 рік.
НаименованиеКоличествоЦена за одиницю, руб.Сумма, руб.Газ, м335124, 54 358Електроенергія, кВт8202, 301 886Водоснабженіе, м297, 45216Каналізація, м392655 980Ітого експлуатаційних расходов12 440 Потенційний валовий дохід дорівнює 92904 рубля:
