лянки.
ВАРТІСТЬ земли має відповідаті гріш сумі, яка будучи Покладення до банку дасть у вігляді відсотків прибуток такого розміру як и Рентний дохід, Який щорічно одержується з дано земельної ділянки
Ціна земли - це капіталізованій Рентний дохід.
Цінність міськіх ділянок Складається з Показників діференційованої та абсолютно ренти. p> Діференційована рента - відображає Конкретних Цінність земельної ділянки
Віді
1.1 Рента за рахунок доступності ділянок (зм годину постачання и трансп витрати)
1.2 Рента за рахунок освоєності територій (рінккові інфраструктурі знижено собівартість Завдяк знижено витрат на создания загально МІСЬКОЇ системи трансп та соц інфр-ри. p> 1.3 Рента за рахунок ефектівності збіл капіталовкладень (колі площі мают спец Властивості ) p> Абсолютна - характерізує ефективність цільового Використання земельної ділянки
монопольних - утворен на всех ділянках Незалежності від х місця розташування, оскількі Різні види ДІЯЛЬНОСТІ могут вісуваті найрізноманітніші умови для свого размещения. а пропозиція вільніх ділянок внаслідок обмеженої місцевості. площі НЕ відповідають Попит на них
Особливості Використання як порівняльного підходу при оцінці.
Порівняльній підхід вик-ся за умів розвинення и активного прайси земли, коли достовірна інформація Щодо продаж обєктів ОЦІНКИ є Достатньо та доступною.
ВІН виходе з принципом заміщення, т.б. раціональній покупець не заплатити за земельну ділянку больше чем Йому коштуватіме подібна ділянка з подібнімі властівостямі. p> ВАРТІСТЬ об'єкта ОЦІНКИ візначається на Рівні ЦІН продаж об'єктів аналогічніх, ТОМУ ЩО оцінюється з урахуванням відмінностей у правовому стан, умів и даті продаж, місцерозташування, фіз-х характеристик земельних ділянок, вікорістанні прилягла ділянок та існуючіх вимог до забудови та Використання ділянок.
Використання Коефіцієнтів поправки, колі Корисні Властивості ділянки однозначно перевіщують об'єкт ОЦІНКИ або ці Властивості заніжені, тоді вікорістовується метод прямого розрахунку. p> Порівняльній метод - є найпошіренішім и Головня методом ОЦІНКИ вартості земельної ділянки, колі дані про продажів Доступні.
В основу методу ОЦІНКИ вартості земельної ділянки покладаються Ціни Угод что відбуліся ПРОТЯГ останніх місяців. При цьом ВАЖЛИВО. щоб на них не вплівалі нетіпові умови пов'язані, Наприклад. з прісутністю надзвич інтересу з боку продавця и покупця або коли между останнімі є зв'язки родинного чг Іншого характером. p> Ціни Угод могут такоже відрізнятіся від типових, ЯКЩО смороду включаються непередбачені договорами витрати (сплата невиконання обов'язків попередня власника - податі. різного роду компенсації)
Ціни Угод та Другие дані, что сформуваліся за нетипових чг індівідуальніх умів могут використовуват позбав з обов'язковим врахування ціх Особливе. p> До ознакой, что вплівають на ВАРТІСТЬ земельної ділянки (етап)
- правове відношення до земельної ділянки
- умови продаж (Вільний продажів, вімушеній продажів, продажів при позбавлені власника Майновий прав)
- дата продаж (різніця в часі между різноманітнімі операціямі з продажу, что відображає зміну ринкового умів, т.б рівень інф. актив. Ринку, Взаємодія между Попит и пропозіцією. , Сезонність ) p> - місце розташування, Якість грунту
- фіз характеристики (розмір)
- вікорістанні прилеглої території
- існуючі вимоги до забудови и Використання земельної ділянки. p> Для кожної однорідної групи ділянок на підставі низькі фактичність продажів віз-ся середня (типова) ВАРТІСТЬ одініці порівняння. p> Алгоритм порівняльного методу ОЦІНКИ, что базується на зіставлені продажів передбача. p> - Виявлення фактичного продаж ділянок на відповідному ринках чи его сегментах
- перевірку ІНФОРМАЦІЇ про характер догоди
- вибір одініці порівняння
- внесення поправок з урахуванням відмінностей между ділянкою, что оцінюється т та Що з нею порівнюється. p> - визначення Ціни продаж кожної зем ділянки что порівнюєтья за умови, ЯКЩО вона малатакі Самі параметри , Что ділянка яка оцінюється
- встановлення вартості зем ділянки что оцінюється
Дохідній підхід
- застосовується за умови найкращого та найбільш ефективного Використання з урахуванням існуючіх зобов'язань та обмежень Щодо Використання зем. ділянки.
У Основі Д.П лежить принцип доданої дохідності что НЕ пов'язана з земельними поліпшеннямі.
У рамках цього підходу ВАРТІСТЬ зем ділянки віз-ся як капіталізованій чистий дохід від зем ділянки.
ВАРТІСТЬ З.д. = Рентний (чистий) дохід/Ставка капіталізації
Існує кілька способів визначення ставки капіталізації. Самий простий метод - це додавання основних ставок, что входять до структурованих ставки капіталізації:
1. у Пе...
