ршу Черга, це без ризиковості процентна ставка.
2. відсоток на ризико, Який пов'язаний з інвестіційнімі вкладень в країну.
3. відсоток на інвестиційний менеджмент.
4. відсоток на НИЗЬКИХ ліквідність.
Особливості Використання витратності підходу до ОЦІНКИ земли.
Підхід, что базується на вірахуванні витрат на Освоєння та забудови. ВІН вітікає з принципом Внески земли в Загальну ВАРТІСТЬ цілісного об'єкта. Вікорістовується при оцінці земельних ділянок, что освоєні, або Освоєння якіх передбачається відповідно до найкращого та найбільш ефективного їх Використання. У рамках даного підходу, ВАРТІСТЬ земли візначається як Залишок между ціною продаж, что очікується та капіталізованім чистимо доходом від їх Використання та всіма витратами на земельні Поліпшення. p> 3. Оцінка нерухомості
Чинник, что вплівають на ВАРТІСТЬ нерухомості поділяють на 3 уровня:
1 рівень : Чинник, Які носячи загальний характер, не пов'язані з конкурентно об'єктом нерухомості и НЕ залежався від нього, альо опосередковано вплівають на Процеси, что відбуваються з нерухомістю на прайси:
1) Соціальні - Вільний годину, рівень освіти и культура населення, структура населення, родінність, щільність населення, демографічні показатели.
2) економічні - податки в Галузі нерухомості, фінансування будівніцтва и реконструкції, Попит и пропозиція на прайси нерухомості, Розвиток СОЦІАЛЬНОЇ інфраструктурі, рівень життя населення, стан и перспективі населення, ринок нерухомості.
3) ФІЗИЧНІ.
4) Політичні.
2 рівень : локальні Чинник, что безпосередно пов'язані з об'єктом ОЦІНКИ и аналогічнімі об'єктами нерухомості:
1) Місцезнаходження
2) ФІЗИЧНІ характеристики
3) умови продаж
4) часові умови
5) умови фінансування.
3 рівень : Чинник, Які пов'язані з об'єктом нерухомості и обумовлені его характеристиками:
1) архітектурно-будівельні
2) фінансово-експлуатаційні.
витратності підхід до ОЦІНКИ нерухомості . Йо сутність Полягає у тому, что ВАРТІСТЬ нерухомості візначається витрати на придбання земельної ділянки, ее благоустрій и будівніцтва на ній об'єкту нерухомості, что підлягає оцінці.
Алгоритм витратності методом ОЦІНКИ нерухомості:
1. розрахунок вартості земельної ділянки и витрат на ее благоустрій. Если ділянка орендується, то Враховується ВАРТІСТЬ Правила оренди.
2. візначається повна ВАРТІСТЬ відтворення або заміщення нерухомості.
3. проводитися розрахунок всіх видів ЗНОС (фізічного, функціонального и зовнішнього).
4. віраховується повний знос з повної вартості відтворення або заміщення у цілях утримання вартості будівель и споруд.
5. додається до вартості земельної ділянки ВАРТІСТЬ ЗАХОДІВ на ее благоустрій та ВАРТІСТЬ будівель та споруд.
Існує декілька методів ОЦІНКИ для основних етапів алгоритму:
1) ВАРТІСТЬ земельної ділянки = оцінка земли + ВАРТІСТЬ нового будівніцтва + прибуток інвестора - Накопичення знос. Методи ОЦІНКИ вартості земельної ділянки:
- метод нормативної Ціни земли;
- метод порівняльніх продажів;
- метод співвідношення;
- метод капіталізації земельної ренти;
- метод інвестіційного Залишки.
2) ВАРТІСТЬ нового будівніцтва - знайте ВАРТІСТЬ Відновлення або ВАРТІСТЬ заміщення. Використовують 3 методи:
- метод порівняльної одініці;
- метод розбівка за компонентами;
- метод кількісного Обстеження.
3) прибуток інвестора знаходится за ринковий чг розрахунковими Показники:
- рінкові показатели = ринкова ВАРТІСТЬ нерухомості - ВАРТІСТЬ нового будівніцтва;
- розрахункові показатели - Який прибуток может отріматі потенційній інвестор.
4) Накопичення знос. За видами ЗНОС:
- фізичний знос знаходится за 3 методами: нормативний, вартісній, метод терміну життя.
- функціональний знос за методами: метод капіталізації ВТРАТИ в орендній Платні, метод капіталізації поверх експлуатаційних витрат.
- зовнішній знос: метод порівняльніх продажів, метод терміну життя, метод капіталізації ВТРАТИ в орендній Платні.
Прибутковість підхід в оцінці нерухомості. Нерухомість может принести власнику наступні види доходів:
1. Поточні Грошові надходження;
2. економія на Податками;
3. доходи від приросту вартості нерухомості при їх перепродаж.
Завданням ОЦІНКИ нерухомості є візначіті потокової ВАРТІСТЬ усіх майбутніх доходів від володіння и ЕКСПЛУАТАЦІЇ нерухомості. Використовують 3 методи дохідного підходу ОЦІНКИ нерухомості:
1) метод валової ренти - метод з Використання мультіплікатора валової ренти будується на положенні, что існує прямий зв'язок между ціною продажі нерухомості и доходом від здачі ее в ор...
