а думку оцінювача, виправданий з тієї точки зору, що потенційний покупець перш, ніж прийняти рішення про покупку об'єкта нерухомості проаналізує поточний ринкова пропозиція і прийде до висновку про можливу ціну пропонованої квартири, враховуючи всі його достоїнства і недоліки щодо об'єктів порівняння.
При відсутності у вільному доступі баз даних (лістингів) з цінами реальних угод, на які спираються у своїй роботі оцінювачі більшості країн світу, Оцінювач справедливо зробив висновок, що дані публічних оферт найбільш близькі до реальних цін угод купівлі-продажу, і, отже, найбільшою мірою відповідають вимогам російського законодавства в галузі оцінки.
Таким чином, Оцінювачем в процесі розрахунків були використані дані, іменовані в ГК РФ як оферта і публічна оферта (Ст.435 і 437). Отже, Оцінювач гіпотетично (з урахуванням відповідних коригувань) припускав, що особа, зробила пропозицію, вважає себе що уклали договір з адресатом, яким буде прийнято пропозицію .
На момент проведення оцінки на ринку пропонувалося кілька аналогів з відповідним місцеположенням і порівнянних за своїми основними економічними, матеріальним, технічним та іншим характеристикам з об'єктом оцінки. Дані про аналоги проаналізовані Оцінювачем і зведені в розрахункову таблицю, що наведена в курсовій.
При коригуванні продажних цін об'єктів порівняння всі поправки робляться від об'єкта порівняння до об'єкта оцінки. В оцінній практиці прийнято виділяти дев'ять основних елементів порівняння, які повинні аналізуватися в обов'язковому порядку:
· права власності на нерухомість,
· умови фінансування,
· умови продажу,
· стан ринку,
· розташування,
· фізичні характеристики,
· економічні характеристики,
· характер використання,
· компоненти, не пов'язані з нерухомістю.
Перші чотири коригування визначають ціну продажу об'єкта порівняння при нормальних ринкових умовах на дату оцінки і є базою для решти коригувань. Величина коригування визначалася Оцінювачем експертним шляхом або на підставі ваговій частки елемента порівняння в загальній вартості квартири. Також Оцінювач врахував наступні види коригувань:
· тип будинку;
· поверх розташування квартири;
· загальна площа;
· площа кухні;
· наявність балкона/лоджії;
· транспортна магістраль, як джерело шуму;
· стан і рівень обробки квартири;
· покриття підлог;
· наявність телефону,
· опалення,
· каналізації,
· гарячого водопостачання,
· електропостачання,
· санвузли,
· сміттєпроводу,
· ліфта,
· віддаленість від зупинок громадського транспорту,
· наявність металевих дверей.
На підставі Житлового кодексу РФ від 29.12.2004 р № 188-ФЗ Гл.2 Ст.15 п.5 Загальна площа житлового приміщення складається з суми площ всіх частин такого приміщення включаючи площу приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в житловому приміщенні, за винятком балконів, лоджій, веранд і терас.
Дані зміни в Житловому Кодексі набули чинності з 01.03.2005 р В даний момент на ринку реалізуються квартири загальною площею з урахуванням балконів і лоджій. У зв'язку з цим для того, щоб не спотворити розрахунок скоригованого ціни в порівняльному підході використовується площа з урахуванням балконів і лоджій.
Негативна поправка (-) вноситься у випадку, якщо по даному показнику порівнянний об'єкт перевершує оцінюване майно. Позитивна поправка (+) вноситься, якщо по даному показнику порівнянний об'єкт поступається оцінюваному майну.
Отриманим після внесення коригувань вартостям-індикаторам об'єктів-аналогів експертним шляхом були присвоєні вагові частки, залежно від кількості введених коригувань, після чого Оцінювач визначив вартість одного квадратного метра загальної площі об'єкту.
Після зіставлення інформації про наведені аналогах необхідно застосувати наступні поправки в їх ціни:
Місця розташування, коректування не проводилася, оскільки об'єкт оцінки і аналоги мають ідентичне розташування.
Право власності: коректування не застосовувалася.
...
