В основі дохідного підходу лежить принцип очікування, який свідчить, що всі вартості сьогодні є відображенням майбутніх переваг. При застосуванні даного підходу аналізується можливість нерухомості генерувати певний дохід, який зазвичай виражається у формі доходу від експлуатації і доходу від можливого продажу в кінці періоду володіння. Стосовно до об'єкта оцінки можна гіпотетично припустити, що він купується не як квартира для проживання raquo ;, а як об'єкт для отримання прибутку від здачі його в оренду і подальшої (можливої) продажу.
Проти використання дохідного підходу, як некоректного в даній ситуації, у оцінювача також було декілька аргументів. Насамперед - це інформація, отримана від Замовника, що дана квартира буде використовуватися виключно для цілей проживання, тобто майбутній власник не планує здавати її в оренду з метою отримання доходу.
Витратний підхід ґрунтується на принципі заміщення, який свідчить, що покупець не заплатить за нерухомість більше тієї суми, яку потрібно буде витратити на придбання земельної ділянки і будівництва на ній об'єкта, аналогічного за своїми споживчими характеристиками об'єкта оцінки, наприклад, квартири в багатоквартирному будинку.
На думку оцінювача, кращим підходом до оцінки квартири в багатоквартирному будинку з трьох існуючих можна вважати порівняльний підхід, який в силу добре розвиненої системи інформаційного забезпечення дає найбільш об'єктивні результати.
Прибутковий підхід - це визначення поточної вартості майбутніх доходів, які виникнуть в результаті використання власності і можливої ??подальшої її продажу. У даному випадку застосовується оцінний принцип очікування. При використанні прибуткового підходу застосовують такі методи;
Метод капіталізації. Згідно методу капіталізації ринкова вартість нерухомості визначається за формулою:
- N01/Ко, (3.1)
де N01 - чистий операційний дохід,
Ко - загальний коефіцієнт капіталізації, V - вартість.
Метод дисконтування грошових потоків заснований на прогнозуванні цих потоків від експлуатації нерухомості, які потім дисконтуються за ставкою дисконту, відповідній необхідної інвестором ставці доходу.
У цьому курсової для визначення обґрунтованої ринкової вартості нерухомості дохідний підхід не використовувався через відсутність даних по здачі в оренду аналогічних квартир у м Липецьку. На підставі вищевикладеного ми вважаємо, що використання дохідного методу може значно спотворити результати оцінки, і тому прийнято рішення не використовувати даний підхід.
Розрахунок вартості порівняльним підходом.
Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з аналогічними об'єктами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними. Метод порівняння продажів найбільш дієвий для об'єктів нерухомості, за якими є достатня кількість інформації про недавні угодах ку?? ли-продажи.
Якщо така нерухомість на ринку продажів відсутня, метод порівняння продажів не застосуємо. Основою застосування даного підходу є той факт, що вартість об'єкта оцінки безпосередньо пов'язана з ціною продажу аналогічних об'єктів. Кожна порівнянна продаж порівнюється з об'єктом оцінки. У ціну порівнянної продажу вносяться поправки (коригування), що відображають істотні відмінності між ними.
Будь-яка відмінність умов продажу порівнюваного об'єкта від типових ринкових умов на дату оцінки має бути враховано при аналізі. Тому при застосуванні методу порівняння продажів необхідні достовірність та повнота інформації.
Застосування методу порівняння продажів полягає в послідовному виконанні наступних дій:
Докладне дослідження ринку з метою отримання достовірної інформації про всі фактори, що мають відношення до об'єктів порівнянної корисності.
Підбір порівнянних об'єктів, використання яких відповідає найкращому використанню об'єкта.
Визначення відповідних одиниць порівняння і проведення порівняльного аналізу по кожній одиниці.
Зіставлення досліджуваного об'єкта з вибраними об'єктами порівняння з метою коригування їх продажних цін або виключення зі списку порівнянних.
Приведення ряду показників вартості порівнянних об'єктів до одного або до діапазону ринкової вартості досліджуваного об'єкта.
При порівняльному аналізі вартості об'єкта оцінки з цінами аналогів Оцінювач використовував дані за цінами пропозицій (публічних оферт) аналогічних об'єктів, взятих з відкритих джерел (друкованих видань, офіційних інтернет-сайтів і т.п.). Такий підхід, н...
