Умови фінансування: не застосовувалася.
Тип ціни: коректування проведена з урахуванням того, що ціна пропозиції відрізняється від фактичної ціни операції в середньому від 1% до5%. У справжній оцінці проводилася коригування у розмірі 1%.
Наявність балкона (лоджії): на підставі аналізу ринку нерухомості ціни на квартири з наявністю балкона вище цін на квартири без балкона в середньому на 1% з розрахунку вартості квартири. У даному звіті проводилася коригування перший аналога в розмірі 1%.
Наявність телефону: коригування проводиться з урахуванням того, що ціни, з наявністю телефону вище на 6300 руб. (ціна установки міського телефону). У даному звіті коригування не застосовувалася.
Поверх/поверховість: коректування ціни проводиться з урахуванням того, що ціна квартир на крайніх верхніх і нижніх поверхах нижче ціни квартир на середніх поверхах, в середньому, на 1 - 2% з розрахунку вартості квартири. У даному звіті проводилася коригування перший аналога в розмірі 1%, так як дана квартира розташована на першому поверсі.
Матеріал стін: коректування ціни проводиться з урахуванням того, що ціна квартир у будинках з цегляними стінами вище ціни квартир з панельними стінами в середньому на 0,5-5%. У даному звіті коригування не проводилася.
Розташування кімнат: коректування ціни проводиться з урахуванням того, що ціна квартир з ізольованими кімнатами вище, в середньому, на 1-2% з розрахунку вартості квартири. У даному звіті коригування не проводилася.
Обробка приміщень: звичайна. Состояние хорошее.
Проводилась коректування перших двох аналогів, стан яких середнє на 50 тис. руб. на вартість встановленої нової сантехніки, проведений ремонт у ванній кімнаті та кухні, постеленний новий лінолеум.
Площа кухні: коректування не проводилася. Таблиця, що відображає процес розрахунку скоригованих цін пропозицій об'єктів - аналогів, наведена в Додатку № 1.
Отриманим після внесення коригувань вартостям-індикаторам об'єктів-аналогів експертним шляхом були присвоєні вагові частки, залежно від кількості введених коригувань, після чого Оцінювач визначив вартість одного квадратного метра загальної площі об'єкта оцінки.
Вартість оцінюваного об'єкта, визначена порівняльним підходом, становить: 1595342 (Один мільйон п'ятсот дев'яносто п'ять тисяч триста сорок дві) рубля.
Розрахунок вартості витратним підходом
Тут не проводилася оцінка вартості земельної ділянки, оскільки не надані правовстановлюючі документи на земельну ділянку.
Для розрахунку відновної вартості оцінюваного об'єкта оцінювач застосовує метод порівняльної одиниці.
На сьогоднішній день середня ринкова ціна пропозиції 1 кв. м. нового житла в Жовтневому районі міста Липецька становить 43500 рублів з урахуванням ринкової підприємницької прибутку і податків.
Відновлювальна вартість 1 кв. м. ВС43 500Площадь об'єкта оцінки, кв. м. S21,6Полная відновна вартість, руб. ПВС=S * ВС939 600
Розрахунок величини накопиченого (сукупного) зносу
При розрахунку фізичного зносу оцінюваного об'єкта використовуємо метод терміну життя.
Найменування показателейПоказателі Обгрунтування показателейХронологіческій вік, летХВ272006г.- 1979р. =27Фізіческая життя будівлі, летФЖ150Согласно методики визначення зносу Фоміна С.Є., Санкт-Петербург, 1994р. Фізичний знос,% Іфіз18Іфіз=(ХВ: ФШ) * 100
Величина фізичного зносу об'єкта оцінки становить 18%. Ознак функціонального зносу у оцінюваного об'єкта не виявлено. Об'єкт оцінки відповідає сучасним стандартам об'ємно - планувальних і конструктивних елементів нерухомості. Величина функціонального зносу прийнята на рівні 0%.
Зовнішній знос викликається факторами, зовнішніми по відношенню до об'єкта нерухомості. Це - місце розташування об'єкта, стан ринку нерухомості, будь-які місцеві або федеральні обмеження тощо Зовнішній знос відноситься як до земельної ділянки, так і до поліпшень.
Зовнішній знос приймаємо рівним 0%.
Визначимо залишкову вартість об'єкта оцінки:
Сн=ПВС * (1-Ін)=939 600 * (1-0,18)=770 472 руб.
Вартість об'єкта оцінки, певна витратним підходом, становить: 770472 (сімсот сімдесят тисяч чотириста сімдесят дві) рубля.
Визначення підсумкової величини вартості об'єкта оцінки
У залежності від конкретної ситуації, результати кожного з трьох підходів можуть більшою чи меншою мірою...
