Рис.3 Структура простроченої заборгованості за строками затримки платежів в 2010-2013 рр.,%
Позитивним фактором є також скорочення простроченої заборгованості в цілому. Так, в умовах значного збільшення іпотечного портфеля банків обсяг дефолтних позичок (з простроченням від 90 днів і вище) скоротився у відносному вираженні, а в абсолютному залишився практично на тому ж рівні (2,33% і 55900000000. Рублів на 01.10. 2013 проти 3,04% і 55300000000. рублів на 01.10.2012 р). (Рис.3)
За даними Банку Росії, на 01.10.2013 р обсяг заборгованості за іпотечними кредитами, за якими не було допущено жодного простроченого платежу або строк прострочення не перевищує 30 днів, склав 97,2% (96, 5% - роком раніше).
Важливою рисою російського іпотечного ринку є його висока ступінь концентрації: Сбербанк видає кожен другий іпотечний кредит в Росії, а індекс Херфіндаля (HHI), за розрахунками, перевищує 28004 (за часткою учасників ринку в кількості виданих кредитів) і відноситься до I висококонцентрованих типу ринку.
, де, - виражені у відсотках частки виданих кредитів в галузі, що визначаються як відношення обсягу виданих кредитною організацією іпотечних кредитів до обсягу всіх виданих кредитів на ринку іпотечного кредитування галузі.
Рис.4 Частка учасників ринку в загальному обсязі наданих іпотечних кредитів в 1П2013 р
З іншого боку, незважаючи на високу концентрацію, конкуренція в російському іпотечному секторі дуже гостра - менш великим учасникам ринку доводиться конкурувати з держбанками, які мають більш дешеве фондування, і за рахунок цього займають фактично привілейоване становище.
Банки застосовують дві схеми погашення кредиту: диференційовану і аннуітетную.
При дифференцируемого платеже сума кредиту ділиться на термін і до платежу додається розмір річної відсоткової ставки на залишок заборгованості. При аннуітентних платежах за фіксовану одиницю береться не сума погашення боргу, а платіж, т. Е. Борг погашається на ту суму, яка з урахуванням погашення відсотків становитиме однаковий платіж на весь термін кредиту.
Наприклад, клієнт за допомогою іпотеки набуває житло вартістю 2000000 рублів. Порівняємо суму щомісячного платежу і суму переплати за кредитом у випадку ануїтетного і диференційованого платежів (візьмемо в розрахунок базові процентні ставки ВАТ «Ощадбанк Росії»).
Таблиця 1 Ануїтетна схема погашення іпотечного кредиту
Ануїтетна схема погашення кредітагодапоказательСумма первісного взноса15% (300000 рублів) 30% (600 000 рублів) 50% (1000000 рублів) 10 летПроцентная ставка (%) 12,512,2512,0Сумма щомісячного платежу (в рублях) 24883, 9520288,7814347,09Сумма переплати по кредиту (в рублях) 1286073,641034653,85721651,915 летПроцентная ставка (%) 12,7512,512,25Сумма щомісячного платежу (в рублях) 21230,2317255,3112162,99Сумма переплати по кредиту (в рублях ) 2121440,71705955,351189336,7920 летПроцентная ставка (%) 12,7512,512,25Сумма щомісячного платежу (в рублях) 19614,815905,9711185,65Сумма переплати по кредиту (в рублях) 3007548,452417430,441684552,5630 летПроцентная ставка ( %) 13,012,7512,5Сумма щомісячного платежу (в рублях) 18805,3915213,710672,58Сумма переплати по кредиту (в рублях) 5069948,694076952,662842120,24
Таблиця 2 Диференційована схема погашення іпотечного кредиту
* сума першого платежу
** сума останнього платежу
Диференційована схема погашення кредітагодапоказательСумма первісного взноса15% (300000 рублів) 30% (600 000 рублів) 50% (1000000 рублів) 10 летПроцентная ставка (%) 12,512,2512,0Сумма щомісячного платежу (в рублях) 31875 , 0 * ... 14314 ** 25 958,33 ... 11 78 618 333,33 ... 8 417Сумма переплати по кредиту (в рублях) тисяча сімдесят один 354864 646605 00015 летПроцентная ставка (%) 12,7512,512,25Сумма щомісячного платежу ( в рублях) 27 506,94 ... 9 54522 361,11 ... 7 85915 763,89 ... 5 612Сумма переплати по кредиту (в рублях) 1 634 6561 319 792923 85420 летПроцентная ставка (%) 12,7512,512,25Сумма щомісячного платежу ( в рублях) 25 145,83 ... 7 15920 416,67 ... 5 89414 375,00 ... 4 209Сумма переплати по кредиту (в рублях) 2 176 5311 757 2921 230 10430 летПроцентная ставка (%) 13,012,7512,5Сумма щомісячного платежу (в рублях) 23 138,89 ... 4 77318 763,89 ... 3 93018 763,89 ... 3 930Сумма переплати по кредиту (в рублях) 3324 +2082 684 +9372 684937
З представлених таблиць видно, що для позичальника вигідніше вибрати диференційовану схему погашення іпотечного кредиту, особливо при великому терміні кредиту. При іпотечному кредиті строком на 10 років з мінімальним початковим внеском 15%, тобто, в нашому випадку 300000 рублів і процентною ставкою 12,5% переплата за диференційованою схемою в 1,5 рази менше ніж при ануїтетною, тобто, на 1745740 рублів ( див. Додаток 1, Додаток 2). Але...
