та угод з ним розрізняють реєстрацію прав на нерухоме майно та реєстрацію угод з таким майном.
Відповідно до ст. 131 ГК РФ право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації в єдиному державному реєстрі органами, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухомість і угод з нею.
Реєстрації підлягають: право власності, право господарського відання, право оперативного управління, право довічного успадкованого володіння, право постійного користування, іпотека, сервітути, а також інші права у випадках, передбачених ГК РФ і іншими законами.
Орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухомість і угод з нею, зобов'язаний за клопотанням правовласника засвідчити вироблену реєстрацію шляхом видачі документа про зареєстроване право або угоді або вчиненням написи на документі, представленому для реєстрації.
На вказаний орган покладається також обов'язок надавати інформацію про виробленої реєстрацію та зареєстровані права будь-якій особі. Інформація надається в будь-якому органі, який здійснює реєстрацію нерухомості, незалежно від місця скоєння реєстрації.
Відмова у державній реєстрації права на нерухомість або угоди з нею або ухилення відповідного органу від реєстрації можуть бути оскаржені до суду.
Порядок державної реєстрації та підстави відмови в реєстрації встановлені відповідно до ГК РФ Федеральним законом від 21.07.1997 р Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним .
В особливо важливих випадках, коли необхідний додатковий контроль за динамікою майнових відносин з таким важливим об'єктом, як земля, передбачена окрема реєстрація угод, об'єктами яких виступають земельні ділянки (див., наприклад, п. 3 ст. 339, ст. 584 , п. 2 ст. 609 ЦК України). Але це положення не повинно трактуватися розширено - всі випадки реєстрації таких угод повинні бути вказані у федеральних законах.
Згідно ст. 425 ГК РФ, договір набирає чинності і стає обов'язковим для сторін з моменту його укладення. Договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації, якщо інше не встановлено законом (п. 3 ст. 433 ЦК України). Відзначимо, що питання про необхідність державної реєстрації угод із земельними ділянками (відповідних договорів) поки не знайшов однозначного рішення ні в теорії, ні на практиці. Тому доцільно розглянути дане питання докладніше.
Так, спеціальними нормами § 7 гл. 30 ГК РФ про продаж нерухомості обов'язкова державна реєстрація передбачена лише для договорів продажу житлових приміщень (п. 2 ст. 558) та договорів продажу підприємств (ст. 560). Вимога про державну реєстрацію договорів купівлі-продажу земельних ділянок не міститься і в Кодексі.
Як правило, роблячи висновок про відсутність (у спеціальних нормах ЦК РФ про продаж нерухомості) вимоги про обов'язкову державну реєстрацію таких договорів, багато автори не аргументують належним чином свою позицію і пов'язують момент укладення відповідного договору з моментом його підписання.
Аналізуючи норму п. 1 ст. 164 ГК РФ, Халфина Р.О. зазначає: «державна реєстрація угод із землею та іншим нерухомим майном встановлюється у випадках, передбачених законом. Стаття 131 ЦК, на яку посилається коментована норма, не містить відомостей про число таких випадків. Більш того, в ній про них взагалі майже нічого не сказано. Державній реєстрації за змістом цієї статті підлягають право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення, а це не обов'язково означає, що реєстрації підлягають і угоди, що тягнуть такі наслідки ». Відзначимо, що цитований автор в даному випадку використовує метод буквального тлумачення норм, що з нашої точки зору навряд чи виправдано.
Брагінський М.І. вважає, що «обов'язковій державній реєстрації підлягають операції з нерухомим майном - у всіх випадках». «Переплетення» ст. 130 і ст. 164 ГК РФ дає підставу вважати, що, «якщо закон називає певне майно нерухомістю, тим самим вирішується позитивно питання про обов'язкову реєстрацію угод з ним». З даним висновком слід погодитися, однак видається, що його логічне обгрунтування може бути й іншим, про що докладніше буде сказано нижче.
Фахівці в області земельного права, кажучи про державну реєстрацію угод із землею, найчастіше взагалі виключають з поля зору норми ЦК РФ, оперуючи лише нормами Кодексу. Прикладом може служити наступне думку: «За змістом п. 1 ст. 26, ст. 15-19, 22, 24, 28-38 ЗК та практики застосування земельного законодавства обов'язкова державна реєстрація встановлена ??для договорів купівлі-продажу земельної ділянки, договорів оренди та суборенди ділянки, безоплатного термінового користування ».
Слід зауважити, що жодна з перерахованих вище статей Кодексу не встановлює обов'язкової державної реєстрації договору купівлі-продажу земельної ділянки...
