ля відновлення або заміщення об'єкта нерухомості, з урахуванням його зносу. Витратний підхід заснований на принципі заміщення, згідно з яким передбачається, що розумний покупець не заплатить за об'єкт нерухомості більше, ніж вартість будівництва об'єкта, аналогічного за своєю корисності оцінюваного об'єкту.
Згідно витратного підходу загальна вартість об'єкта нерухомості (Соб) визначається як суми вартості ділянки землі (СУЗ) та відновної вартості (вартості заміщення або відтворення) об'єкта нерухомості (СВС) за мінусом накопиченого зносу (Сиз):
Застосування витратного підходу до оцінки нерухомості складається з таких етапів:
1 етап - оцінка ринкової вартості земельної ділянки;
2 етап - оцінка відновної вартості (вартості заміщення) оцінюваного будинку, у тому числі оцінка величини підприємницького прибутку;
3 етап - розрахунок виявлених видів зносу;
4 ця п- розрахунок підсумкової вартості об'єкта оцінки шляхом коригування відновної вартості на знос з подальшим збільшенням отриманої величини на вартість земельної ділянки.
Визначення вартості ділянки землі, що входить до складу оцінюваної витратним методом нерухомості, грунтується на припущенні його найкращого і найбільш ефективного використання як вільного від забудови. Витратний підхід відображає точку зору по створенню об'єкта оцінки з позиції понесених витрат. Витратний підхід практично не застосуємо для самостійної оцінки земельних ділянок. Підхід передбачає визначення сукупної оцінки вартості ділянки з її поліпшенням (будівлями, інженерними комунікаціями). [15]
. 2 Зміст, завдання та методика проведення оцінки кадастрової вартості земель сільськогосподарського призначення
Росія має величезними земельними ресурсами, і успішне вирішення завдань у сфері земельних правовідносин, створення передумов для забезпечення економічного зростання в умовах різноманіття форм власності, а також подальший розвиток правового забезпечення управління земельними ресурсами. Згідно ст. 65 Земельного Кодексу Російської Федерації використання землі в Російській Федерації є платним, тому оцінка землі і встановлення обгрунтованої плати за неї є однією з основних задач управління земельними ресурсами. Не менш важлива мета оцінки вартості земельних ділянок - це створення оподатковуваної бази. Для цілей оподаткування та інших, передбачених законом цілей проводиться державна кадастрова оцінка.
Під державної кадастрової оцінкою розуміється сукупність дій, що включають в себе прийняття рішення про проведення державної кадастрової оцінки, формування переліку об'єктів оцінки, відбір виконавця робіт, визначення кадастрової вартості і складання звіту про визначення кадастрової вартості, а також затвердження результатів визначення кадастрової вартості. Внесення їх у державний кадастр нерухомості та доведення їх до відома платників податків.
Державна кадастрова оцінка - це комплекс правових, адміністративних і технічних заходів, спрямованих на встановлення кадастрової вартості.
В даний час система державної кадастрової оцінки земель грунтується на наявності сформованої методичної бази, яка забезпечує процес її проведення. В якості такої методичної бази виступають затверджені наказами Мінекономрозвитку Російської Федерації методики державної кадастрової оцінки земель усіх категорій та технічні вказівки, які є практичним керівництвом по застосуванню даних методик. Всі методики з державної кадастрової оцінці земель засновані на підходах та методах оцінки ринкової вартості об'єктів нерухомості.
Об'єктами державної кадастрової оцінки є земельні ділянки всіх категорій земель, а з 2011 року в 12 суб'єктах Російської Федерації, проводяться роботи з визначення кадастрової вартості об'єктів капітального будівництва. Сфера застосування результатів державної кадастрової оцінки досить широка. По-перше, кадастрова вартість земельної ділянки є одним з критеріїв формування земельного податку. Згідно ст. 391 Податкового кодексу РФ податкова база земельної ділянки визначається як його кадастрова вартість. Крім того, кадастрова вартість застосовується для розрахунку орендою плати за землю, що знаходиться у державній та муніципальній власності, для визначення викупної ціни землі і стартової вартості при проведенні торгів, для визначення податкового потенціалу муніципальних утворень з метою подальшого визначення розміру субсидій і субвенцій.
Державна кадастрова оцінка земель ґрунтується на класифікації земель за цільовим призначенням і видом функціонального використання та проводиться з урахуванням даних земельного, містобудівного, лісового, водного та інших кадастрів. До різним категоріям з...
