ходу. У загальному випадку метод залишку грунтується на принципі залишкової продуктивності і ЛНЕІ і дозволяє визначити вартість різних складових дохідної нерухомості - фізичних, правових і фінансових інтересів. Суть методу полягає в капіталізації чистого операційного доходу, що відноситься до однієї з сопоставляющих, коли вартість інших компонентів (інтересів) відома.
При застосуванні методу залишку для землі повинні бути відомі:
? вартість будівель і споруд;
? чистий операційний дохід, принесений землею, будівлями і спорудами;
? коефіцієнти капіталізації для землі, будівель і споруд, при цьому забудовані земельні ділянки слід розглядати і оцінювати як умовно вільні при їх найбільш ефективному використанні.
. Метод передбачуваного використання.
Метод передбачуваного використання так само, як і метод залишку, заснований на принципі залишкової продуктивності. Суть методу полягає в тому, що в процесі його застосування моделюється потік витрат, пов'язаних з освоєнням земельної ділянки, і доходів, які буде генерувати освоєний ділянку. Різниця цих доходів і витрат, що представляє собою дохід, приписуваний землі (залишковий дохід), послідовно дисконтується на дату оцінки з метою визначення вартості оцінюваних прав на земельну ділянку. Даний метод ще називається методом дисконтування грошових потоків, методом розвитку території та методом розбивки на ділянки.
Метод може застосовуватися при оцінці будь-якої земельної ділянки, у якого є перспектива розвитку (облаштування) - негайно або в найближчому майбутньому. Метод найбільш часто використовується у відношенні неосвоєних ділянок землі. Але можливо його використання й для виділення земельної складової із загальної вартості вже забудованої земельної ділянки, якщо забудова являє собою найбільш ефективний вид використання землі.
Застосування методу виходить з того, що забудова будь-якої ділянки відбувається в два етапи: будівництво та реалізація. Звідси прогнозуються витрати, пов'язані з будівництвом об'єкта та доходи від його реалізації або здачі в оренду.
Використання методу передбачає наступну послідовність дій:
) аналіз найбільш ефективного варіанту забудови і дохідного використання забудованої земельної ділянки;
) складання кошторису, обгрунтування термінів і графіка будівництва обраного варіанту забудови земельної ділянки;
) прогнозування доходів від використання забудованої земельної ділянки;
) розрахунок витрат, необхідних для отримання доходів від використання забудованої земельної ділянки;
) оцінка вартості земельної ділянки шляхом дисконтування всіх грошових потоків, пов'язаних з реалізацією проекту найбільш ефективного використання земельної ділянки.
Для оцінки поточної вартості майбутніх доходів і витрат повинні використовуватися ставки дисконтування, одержувані на основі аналізу норм віддачі на капітал альтернативних за рівнем ризиків інвестицій.
Джерелом доходів може бути здача в оренду будинків, будівель та споруд, прогнозованих на земельній ділянці, або продаж їх по закінченні будівництва в прийнятні терміни за ринково обґрунтованими цінами. Оцінка дохідної частини проекту у варіанті здачі нерухомості в оренду повинна передбачати оцінку вартості продажу об'єкта нерухомості в кінці періоду її володіння.
При розрахунку вартості землі даним методом можливе застосування різних математичних моделей моделювання потоку доходів і витрат, вибір яких залежить від цілей оцінки, виду доходів і витрат, наявної інформації.
Метод передбачуваного використання може використовуватися для оцінки інвестиційної вартості землі, тобто вартості, при якій дохід від придбання земельної ділянки відповідає нормі інтересу, встановленої інвестором, або вартості, що задовольняє вимоги інвестора до прибутковості конкретного проекту. Одним з варіантів застосування методу передбачуваного використання для оцінки землі (вільної земельної ділянки) є метод розбивки на ділянки, якщо їх забудова і подальший продаж вважається найбільш ефективним видом використання землі. Цей метод також застосовується для визначення цінності території при здійсненні різних варіантів її освоєння з погляду забезпечення суспільних інтересів та збереження природного середовища і є одним з основних при визначенні ефективності проектів, спрямованих на збереження природних ресурсів і навколишнього середовища.
. Витратний підхід. Один з основних підходів, що застосовуються при кадастрової оцінці земель. Витратний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта нерухомості, заснованих на визначенні витрат, необхідних д...
