причому не виключено навмисне відображення збитків у різних цілях, що пов'язано з непрозорістю інформацією вітчизняних підприємств;
- некоректна оцінка збиткових підприємств.
Основним недоліком дохідного підходу є те, що він на відміну від двох інших підходів заснований на прогнозних даних. Застосування цього підходу до об'єктів, що не призначені безпосередньо для отримання прибутку, може призвести до отримання неточних результатів оцінки. В обов'язковому порядку потрібно з особливою увагою підходити до можливості достовірно визначити майбутні потоки доходів підприємства та розвиток діяльності компанії очікуваними темпами. На точність прогнозу сильно впливає і стабільність зовнішнього економічного середовища, що актуально для досить нестійкою російської економічної ситуації.
Отже, дохідний підхід доцільно застосовувати для оцінки компаній, коли:
- вони мають позитивну величину доходу;
- мається можливість складання достовірного прогнозу доходів і витрат [4].
Крім дохідного підходу до оцінки об'єктів комерційної нерухомості, адекватні результати можна отримати, застосувавши порівняльний підхід і витратний.
У рамках порівняльного підходу зазвичай використовується метод порівняння продажів, що грунтується на принципі заміщення. Іншими словами, метод має в своїй основі припущення, що розсудливий покупець за виставлену на продаж нерухомість заплатити не більше тієї суми, за яку можна придбати аналогічний за якістю та придатності об'єкт. Даний метод включає збір даних про ринок продажів і пропозицій по об'єктах нерухомості, схожих з оцінюваним. Ціни на об'єкти-аналоги потім коригуються з урахуванням параметрів, за якими ці об'єкти відрізняються від оцінюваного об'єкта. Після коректування цін їх можна використовувати для визначення ринкової вартості оцінюваної власності. Проблема застосування цього підходу полягає в тому, що його застосування можливе лише за наявності різнобічної інформації про продані об'єктах-аналогах, а в Росії ринок нерухомості є тіньовим, що не дає отримання повної і достовірної інформації як про об'єкт нерухомості, так і про умови здійснення аналогічних угод.
Витратний підхід ґрунтується на принципі заміщення, згідно з яким передбачається, що ніхто з раціонально мислячих людей не заплатить за об'єкт комерційної нерухомості більше тієї суми, яку він може витратити на будівництво іншого об'єкта з однаковою корисністю. Підхід до оцінки майна з точки зору витрат заснований на припущенні, що витрати на будівництво об'єкта (з урахуванням зносу) в сукупності з ринковою вартістю прав на земельну ділянку, на якій цей об'єкт знаходиться, є прийнятним орієнтиром для визначення вартості нерухомості. Витратний підхід застосовується, коли існує можливість замінити об'єкт оцінки іншим об'єктом, який або є точною копією об'єкта оцінки, або має аналогічні корисні властивості. Якщо об'єкту оцінки властиво зменшення вартості у зв'язку з фізичним станом, функціональним або економічним старінням, при застосуванні витратного підходу необхідно враховувати знос і всі види застарівання. Як правило, витратний підхід застосовується для оцінки будівель. Для оцінки приміщень використовувати його не зовсім вірно, у зв'язку з імовірністю великої похибки. Вся складність в тому, що крім самої будівлі оцінюється і земельну ділянку. У випадку, коли об'єкт оцінки будівлю, ми легко можемо визначити, яку кількість землі пов'язано з цим об'єктом, що скрутно зробити у випадку з приміщенням. Це пов'язано з тим, що приміщення, як правило, є частиною якого або будівлі. Досить важко розрахувати яка частина землі, що припадає на всю будівлю, відводиться саме цьому приміщенню [10].
У разі визначення ринкової вартості ТОВ «Своя квартира» результати, знайдені за допомогою витратного та порівняльного підходів, будуть скоріше коригувати вартість отриману із застосуванням основоположний підхід-дохідного.
1.3 Методика розрахунку ставки дисконтування і ставки капіталізації
Оцінка частки власності в компанії дорівнює поточної вартості майбутніх доходів від цієї частки власності. Всі оціночні підходи визначають поточну вартість майбутніх доходів від власності - одні більш безпосередньо, ніж інші. Процедура розрахунку ринкової вартості підприємства в рамках дохідного підходу передбачає:
- знання теорії грошей у часі;
- визначення коефіцієнта капіталізації;
- відсоток дисконтування.
В основі концепції вартості грошей у часі лежить наступний основний принцип: долар зараз коштує більше, ніж долар, який буде одержано в майбутньому, наприклад через рік, так як він може бути інвестований і це принесе додатковий прибуток. Даний...
