принцип є найбільш важливим положенням у всій теорії фінансів та аналізі інвестицій. Майбутня вартість грошей являє собою ту суму, в яку перетворяться інвестовані зараз грошові кошти через певний період часу з урахуванням певної процентної ставки. Визначення майбутньої вартості грошей пов'язано з процесом нарощення (compounding) початкової вартості, що являє собою поетапне збільшення вкладеної суми шляхом приєднання до первісного її розміром суми процентних платежів [5]. Іншими словами це концепція, на якій засновано припущення про те, що гроші повинні приносити відсоток - цінність сьогоднішніх грошей вище, ніж цінність тієї ж суми, одержуваної в майбутньому. «Золоте» правило бізнесу говорить: Сума, отримана сьогодні, більше тієї ж суми, отриманої завтра.
Ще один важливий показник для визначення вартості комерційної нерухомості це визначення коефіцієнта капіталізації. Ставка капіталізації - це норма доходу відображає взаємозв'язок між доходом і вартістю обекта оцінки, показник відображає відносини очікуваного річного доходу (ЧОД) від вартості нерухомого майна підприємства. При цьому враховується як сама чиста прибуток, одержуваний від експлуатації оцінюваного об'єкта, так і відшкодування основного капіталу, витраченого на придбання об'єкта. Коефіцієнт капіталізації, що враховує ці дві складові, називається загальним коефіцієнтом капіталізації або ставкою капіталізації чистого доходу. При цьому чистий дохід, використовуваний для капіталізації, визначається за певний період, як правило, за рік. Таким чином, загальний коефіцієнт капіталізації, (або повна ставка капіталізації) виражає залежність між річний величиною чистого доходу, одержуваного в результаті експлуатації об'єкта, і його ринковою вартістю.
Ставка капіталізації розділяє дохід на дві частини:
- відшкодування капітальних вкладень у нерухомість;
- отримання доходу від володіння об'єктом.
Метод капіталізації доходів застосовується якщо:
- потоки доходів - стабільні позитивні величини;
- потоки доходів зростають стійкими, помірними темпами.
Даний метод не слід використовувати, якщо потоки доходів нестабільні, об'єкт нерухомості перебуває у стані незавершеного будівництва або потрібна значна реконструкція об'єкта, немає інформації за реальними угодами продажу та оренди об'єктів нерухомості, експлуатаційним витратам, та іншої інформації, яка ускладнює розрахунок чистого операційного доходу і ставки капіталізації [11].
Базова формула розрахунку має такий вигляд:
, (1)
де С- вартість об'єкта нерухомості, руб.;
ЧОД - чистий операційний дохід, руб.;
Rкап - коефіцієнт капіталізації.
Існує кілька методів визначення коефіцієнта капіталізації:
- метод визначення коефіцієнта капіталізації з урахуванням відшкодування капітальних витрат;
- метод зв'язаних інвестицій або техніка інвестиційної групи (власний і позиковий капітал);
- метод ринкової екстарціі (ринкової вичавки).
Для початку розглянемо методику визначення коефіцієнта капіталізації з урахуванням відшкодування капітальних витрат.
, (2)
де Rкап - коефіцієнт капіталізації;
Rдох кап - ставка доходу на капітал;
?- Зниження вартості нерухомості (зношується частина активів);
Rнорм возвр - норма повернення капіталу;
Ставка доходу на капітал (R дох кап) будується найчастіше методом кумулятивного побудови, де підсумовуються: безризикова ставка доходу, премії за ризик вкладення в нерухомість, премії за низьку ліквідність нерухомості, премії за інвестиційний менеджмент.
Безризикова ставка прибутковості - ставка відсотка у високоліквідні активи, тобто це ставка, яка відображає фактичні ринкові можливості вкладення грошових коштів фірм і приватних осіб без будь то би не було ризику не повернення.
Розрахунок премій за ризики:
- надбавка за низьку ліквідність. При рас?? ете даної складової враховується неможливість негайного повернення вкладених в об'єкт нерухомості інвестицій, і вона може бути прийнята на рівні інфляції за типове час експозиції подібних оцінюваному об'єктів на ринку;
- надбавка за ризик вкладення в нерухомість. В даному випадку враховується можливість випадкової втрати споживчої вартості об'єкта, і надбавка може бути прийнята в розмірі страхових відрахувань до страхових компаніях вищої категорії надійності;
- надбавка за інвестиційний менеджмент. Чим більш ризиковані і складні інвестиції, тим більше компетентного управління вони вимагають. Надбавку за інвестиційний менеджмент доцільно розраховувати з урахуванням ко...
