тування ремонтно-відновлювальних робіт, визначення переліку, величини і динаміки витрат на їх виконання.
Оцінка пам'ятника, в цьому випадку, може бути проведена шляхом використання традиційних методичних підходів оцінки нерухомості: витратного, порівняльних продажів і дохідного.
Витратний підхід.
Витратний підхід заснований на порівнянні витрат на відтворення об'єкта нерухомості, еквівалентного за своєю корисності оцінюваному або сопоставимому з оцінюваним об'єкту. Покупці нерухомого майна мають схильність зіставляти ціни пропонованих на ринку об'єктів нерухомості з витратами на будівництво нових об'єктів, максимально відповідних їх вимогам.
Ось чому в основу витратного підходу і покладений принцип заміщення, згідно з яким розсудливий покупець не заплатить за об'єкт нерухомості вартість, більшу за ту, ніж та, в яку йому обійдуться придбання (або оренда) відповідної земельної ділянки та будівництво на ньому (в прийнятні терміни) аналогічних за призначенням і якості поліпшень (будівель і споруд), щоб створити об'єкт нерухомості еквівалентної корисності.
Витратний підхід в першу чергу використовується при оцінці унікальних об'єктів (наприклад, пам'яток культурної спадщини) або об'єктів спеціального призначення (наприклад, стадіонів), яким важко або неможливо підшукати ринкові аналоги, тому що угоди з ними досить рідко полягають на ринку нерухомості.
Оскільки витратний підхід передбачає окрему оцінку земельних ділянок і поліпшень (будівель і споруд), він застосовується при оцінці об'єктів нерухомості для цілей страхування або оподаткування або коли потрібно виділення необхідних часткою в будівлях або у вартості конструктивних елементів, схильних ризику настання страхового випадку, або є відповідної оподатковуваної базою.
Витратний підхід відіграє важливу роль при оцінці об'єктів нерухомості, що підлягають капітальному ремонту або реконструкції (реставрації). Оцінка з застосуванням витратного підходу дозволяє встановити, чи будуть витрати на капітальний ремонт або реконструкцію поліпшень компенсовані збільшенням доходу від експлуатації або виручки від продажу об'єкта нерухомості. Застосування цього підходу дозволяє уникнути ризику надлишкового інвестування в об'єкт оцінки. Крім того, розраховані витрати на капітальний ремонт або реконструкцію поліпшень служать своєрідним оцінним орієнтиром значень окремих складових накопиченого зносу, в першу чергу це відноситься до величинам фізичного зносу і функціонального застарівання. Однак завжди треба пам'ятати, що розраховані витрати (кошторисні розрахунки) на капітальний ремонт або реконструкцію поліпшень не є прямим еквівалентом в грошовому вираженні встановленим величинам фізичного зносу і функціонального застарівання. Розрахунок величин фізичного зносу і функціонального застарівання необхідно виробляти у відповідності з існуючими методами.
Разом з тим застосування витратного підходу може призвести до об'єктивних результатів, якщо досить надійно прораховуються вартості земельної ділянки і поліпшень, а також величина накопиченого зносу. Якщо об'єкт знаходиться у ветхому (поганому) технічному стані або поліпшення не відповідають найбільш ефективному використанню земельної ділянки як умовно вільного, то оцінка накопиченого зносу (фізичного зносу, функціонального застарівання) являє собою досить складну багатогранну задачу.
Порівняльний підхід.
Порівняльний підхід базується на трьох принципах оцінки нерухомості - попит і пропозиція, заміщення, вклад. За допомогою аналізу ринкових цін продажів аналогічних об'єктів нерухомості моделюється ринкова вартість оцінюваного об'єкту. Розглядаються певний сегмент ринку нерухомості, його відповідність вільної конкуренції і зміна цін у часі.
Застосування порівняльного підходу полягає в послідовному виконанні наступних дій:
· докладне дослідження ринку з метою отримання достовірної інформації про всі фактори, що мають відношення до об'єктів порівнянної корисності;
· визначення відповідних одиниць порівняння і проведення порівняльного аналізу по кожній одиниці;
· зіставлення оцінюваного об'єкта з вибраними об'єктами порівняння з метою коригування їх продажних цін або виключення зі списку порівнюваних;
· приведення ряду скоригованих показників вартості порівнянних об'єктів до одного або до діапазону ринкової вартості об'єкта оцінки.
Для розрахунку і внесення поправок використовуються різні методи, серед яких можна виділити наступні:
· методи, засновані на парних продажах;
· експертні методи розрахунку і внесення поправок;
