буде залежати об'єктивність оцінки. По-перше, необхідно візуально оглянути об'єкт оцінки і виконати необхідні заміри. По-друге, часто для уточнення деяких деталей потрібно провести інтерв'ю з представниками замовника. На цьому етапі оцінювач детально знайомиться з наданої замовником проектно-кошторисної, бухгалтерської та іншої документацією. Виявляються і аналізуються дані, що характеризують природні, економічні, соціальні та інші фактори, що впливають на ринкову вартість об'єкта в масштабах регіону, міста та району розташування об'єкта. Основні джерела додаткової інформації для аналітичних досліджень - це друковані видання, Інтернет, статистичні збірники, спеціальні бази даних оцінювачів, ріелторів, збірники законодавства. Іноді потрібно отримати відсутню інформацію з органів державної влади або місцевого самоврядування, у сторонніх організацій.
Етап розрахунку вартості об'єкта оцінки. Зібравши необхідну інформацію і провівши при необхідності аналіз найкращого і найбільш ефективного використання, оцінювач приступає до вибору методів оцінки в рамках трьох відомих нам підходів - витратного, порівняльного та дохідного, а також проведенню розрахунків. У процесі розрахунку беруться до уваги всі проаналізовані раніше фактори, що впливають на вартість. Кожен з підходів призводить до отримання різних значень вартості. Подальший порівняльний аналіз дозволяє зважити переваги і недоліки кожного з використаних підходів і провести узгодження отриманих результатів, т. Е. Встановити підсумкове значення вартості об'єкта оцінки.
Заключний етап. На цьому етапі складається остаточний варіант тексту звіту. Звіт про оцінку - документ, що відображає результат виконаної оцінки, оформлений відповідно до вимог законодавства та стандартів оціночної діяльності, з вказівкою всіх вихідних даних, фактів, розрахунків, обґрунтувань і висновків. Крім опису об'єкта оцінки та розрахунків у звіт включаються аналітичні матеріали про стан ринку об'єктів - аналогів оцінюваного, про економічні та політичні чинниках, що впливають на стан об'єкта оцінки, та ін. Звіт підписується оцінювачем і передається замовнику за актом прийому передачі. Одночасно замовнику повертаються передані їм раніше документи.
Можна виділити кілька основних підходів до оцінки вартості підприємства.
Оцінку вартості підприємства здійснюють з позицій трьох підходів:
дохідного;
витратного;
порівняльного.
Кожен підхід дозволяє підкреслити певні характеристики об'єкта. Так, при оцінці з позиції дохідного підходу у главу кута ставиться дохід, як основний чинник, визначальний величину вартості об'єкта.
Чим більше дохід, принесений об'єктом оцінки, тим більше величина його ринкової вартості за інших рівних умов. При цьому має значення тривалість періоду отримання можливого доходу, ступінь і вид ризиків, супроводжуючих даний процес.
Оцінювач, що уважно вивчає відповідну ринкову інформацію, перераховує ці вигоди в єдину суму поточної вартості. Дохідний підхід - передбачає визначення поточної вартості майбутніх доходів, які, як очікується, принесуть використання і можлива подальша продаж власності. У даному випадку застосовується оцінний принцип очікування.
Хоча, як правило, дохідний похід є найбільш придатною процедурою для оцінки вартості підприємства, корисно буває використовувати також порівняльний і витратний підходи. У деяких випадках витратний або порівняльний підходи можуть бути більш точними або більш ефективними. У багатьох випадках кожен з трьох підходів може бути використаний для перевірки оцінки вартості, отриманої іншими підходами.
Порівняльний підхід особливо корисний тоді, коли існує активний ринок порівнянних об'єктів власності. Точність оцінки залежить від якості зібраних даних, оскільки застосовуючи даний підхід, оцінювач повинен зібрати достовірну інформацію про недавні продажі зіставних об'єктів.
Ці дані включають: економічні характеристики, час продажу, місце розташування, умови продажу та умови фінансування. Дієвість такого підходу знижується у випадку, якщо угод було мало, якщо момент їх вчинення і момент оцінки розділяє тривалий період часу; якщо ринок знаходиться в аномальному стані, оскільки швидкі зміни на ринку призводять до спотворення показників. Порівняльний підхід заснований на застосуванні принципу заміщення. Для порівняння вибираються конкуруючі з оцінюваним бізнесом об'єкти. Зазвичай між ними існують відмінності, тому необхідно провести відповідне коригування даних. В основу приведення поправок покладено принцип вкладу.
Витратний підхід найбільше застосовується для оцінки підприємств, що мають різнорідні активи в т.ч. фінансові, а також у тому випадку, якщо бізне...
