нням розрахунків, відображаються на всіх сторонах існуючого підприємства, тобто поточний стан підприємства і перспективи його розвитку багато в чому визначені якістю управління. Якщо враховувати градацію цих ризиків від 0 до 5%, то оцінювач по сформованій ситуації застосовує величину рівну одному відсотку.
До фінансових ризиків можна віднести ризики, пов'язані з управлінням фінансами і взаємовідношенням партнерів у процесі угоди: невиконання договірних зобов'язань по угоді, неповернення кредиту та інші непередбачені витрати. При тих же градаціях ризиків оцінювач застосовує коефіцієнт 3%.
За формулою (1) отримуємо:
С=1288980/0,0975=13220307 руб.
На підставі вищенаведених розрахунків ринкова вартість нежитлового приміщення дорівнює 13220307 руб. з урахуванням ПДВ.
Висновок: Ринкова вартість окремо вартого офісної будівлі, розташованого за адресою: м Кемерово, Центральний район, пр.Советский, 32, розрахована дохідним підходом на дату оцінки 1 червня 2014, становить 13220307 (тринадцять мільйонів двісті й двадцять тисяч триста сім) руб. з урахуванням ПДВ.
. 8 Узгодження результатів оцінки
Шляхом розрахунку отримані два значення ринкової вартості оцінюваного офісної будівлі, а саме:
по дохідного підходу - 13220307 руб.;
по ринковим підходом - 14390680 руб.
Проаналізувавши розрахункові дані визначення ринкової вартості трьома підходами, оцінювач прийшов до висновку, що кожна отримана вартість з цих розрахунків є ринковою. Для визначення остаточної ринкової вартості пропонується узгодження підходів.
Дохідний підхід нами застосований відповідно до документів, представленими Замовником. Дохідний підхід в даному випадку не повністю відображає ринкові реалії, в конкретному випадку при розрахунку дохідним підходом нами розраховувалася вартість об'єкта оцінки, виходячи з доходів, одержуваних Замовником від здачі об'єкта оцінки в оренду. Відповідно до цього результату, отриманому за допомогою дохідного підходу, привласнений ваговий коефіцієнт 0,1.
Оцінювач вважає найбільш достовірними результати порівняльного підходу, оскільки в цьому випадку аналіз грунтувався на припущеннях ринкової природи і в основу аналізу були покладені дані високої достовірності, отримані оцінювачем з надійних джерел. Відповідно до цього вага порівняльного підходу обраний в розмірі 0,9, оскільки сума ваг всіх використаних для оцінки підходів повинна становити 1.
Результати узгодження підсумовані в таблиці 7.
Таблиця 7
ПодходРезультатВесВкладДоходний13 220 3070,11 322 031Риночний14 390 6800,912 951 612Согласованная ринкова вартість офісної будівлі, руб.14 273643
Виходячи з проведених і описаних вище досліджень, вважаємо правильним і обґрунтованим визначити ринкову вартість окремо вартого офісної будівлі, розташованого за адресою: м Кемерово, Центральний район, пр.Советский, 32, становить 14273643 ( чотирнадцять мільйонів двісті сімдесят три тисячі шістсот сорок три) руб. з урахуванням ПДВ.
СПИСОК ЛІТЕРАТУРИ
ринок офісний дохідний вартість
1. Акімова, І. Нові підходи до стандартизації оцінки нерухомого майна в системі чинного законодавства та реальної правозастосовчої практики/І. Акімова, Н. Біктімірова.- М .: Право і економіка, 2005. - 121 с.
. Асаул, А.Н. Економіка нерухомості: Підручник/О.М. Асаул.- СПб .: Гуманістики, 2008. - 327 с.
. Белокрис, А. Основи оцінки вартості нерухомості/А. Белокрис, В. Болдирєв, Т. Олійник.- М .: ИНФРА-М, 2009. - 326 с.
. Горемикін, В.А. Нерухомість: економіка, управління, оподаткування, облік/В.А. Горемикін.- М .: КНОРУС, 2008. - 672 с.
. Грабовий, П.Г. Економіка і управління нерухомістю. Приклади, завдання, вправи/П.Г. Грабовий.- М .: Гардарики, 2010. - 288 с.
. Грибовський, С.В. Оцінка вартості нерухомості/С.В. Грибовський.- М .: Інтерреклама, 2009. - 362 с.
. Грибовський, С. Масова оцінка нерухомості: Навчальний посібник/С. Грибовський.- М .: Фінансовий бізнес, 2010. - 45 с.
. Григор'єв, В.В. Оцінка об'єктів нерухомості: теоретичні та практичні аспекти/В.В. Григор'єв.- М .: HHOPA-M, 2007. - 316 с.
. Григор'єва, І.Л. Проблеми оцінки власності: Навчальний посібник/І.Л. Григор'єва.- М .: Фінансовий бізнес, 2012. - 49 с.
. Грязнова, А.Г. Оцінка нерухомості: Підручник/А.Г. Грязнова, М.А, Федотова.- М .: Фінанси і статистика, 2008. - 527 с.
...
