ормації. Істотні розбіжності вартості землі, розрахованої різними методами, вказують або на помилки в оцінках, або на незбалансованість земельного ринку.
У теорії оцінки нерухомості для визначення вартості землі використовується ряд уніфікованих методів. Вони є загальними методичними прийомами і технологіями оцінки, яких можуть бути застосовані для оцінки земельних ділянок з будь-яким типом землекористування. Відмінності в їх застосуванні для оцінки різних типів земель полягають у способах розрахунку вихідних показників, наприклад, лісового доходу або доходу від сільського господарства, а також у виборі елементів порівняння і факторів, що впливають на вартість землі. Можливість і доцільність застосування того чи іншого методу залежить від цілей оцінки, типу оцінюваної нерухомості, наявності вихідних даних. Обов'язковою умовою визначення ринкової вартості землі будь-яким методом є використання ринкових даних.
Об'єктом оцінки вартості землі можуть виступати як вільні від забудови земельні ділянки, так земельні ділянки (власне земля) у складі єдиного майнового комплексу або об'єкта нерухомості. Особливістю оцінки ринкової вартості землі є те, що будь-яка земельна ділянка розглядається як умовно вільна, або незайнятий будівлями, спорудами, будовами чи іншими об'єктами нерухомого майна, які можуть не відповідати її найбільш ефективному використанню. Для оцінки вартості землі можуть застосовуватися методи одного підходу, наприклад, порівняльного або дохідного підходу, а також методи, що представляють комбінацію різних підходів.
У Методичних рекомендаціях оцінки вартості земельних ділянок, затверджених Мінмайна Росії [9], прийнята класифікація методів оцінки земельних ділянок, в цілому відповідна класифікації та змістом методів оцінки землі, рекомендованих Міжнародними стандартами оцінки. У рекомендаціях розглядаються наступні методи оцінки землі [10]:
- метод порівняння продажів;
- метод розподілу;
- метод виділення;
- метод капіталізації земельної ренти;
- метод залишку для землі;
- метод передбачуваного використання.
На порівняльному підході засновані: метод порівняння продажів, метод виділення, метод розподілу. На прибутковому підході засновані: метод капіталізації доходу, метод залишку, метод передбачуваного використання. Елементи витратного підходу в частині розрахунку вартості відтворення або заміщення поліпшень земельної ділянки використовуються в методі залишку, методі виділення.
3.1 Метод порівняння продажів
Суть методу полягає у визначенні вартості земельної ділянки шляхом порівняння цін недавніх продажів порівнянних з оцінюваним ділянок після внесення коригувань, які враховують відмінності між ними.
Оскільки не існує двох абсолютно однакових ділянок по всіх параметрах, то необхідна відповідна коректування цін продажів порівнянних ділянок, яка може бути і з позитивним, і з негативним знаком. Відкориговані ціни по порівнянних об'єктах дозволяють зробити висновок про ринкову вартість оцінюваного земельної ділянки. Розрахункова ринкова вартість оцінюваної ділянки (Ср) визначається за формулою:
Ср=Ц i ± До ij, (1)
де Цi - ціна продажу i-го порівнянного земельної ділянки;
До ij - величина коригування ціни продажу i-го порівнянного ділянки по j -параметри (фактору, елементу порівняння).
Відповідно до методичних рекомендацій з визначення ринкової вартості земельних ділянок, затвердженими розпорядженням Мінмайна РФ від 6 березня 2002 № 568-р, застосування методу порівняльного аналізу продажів (САП) полягає в послідовному виконанні наступних дій [ 9]:
) аналіз відповідного сегмента земельного ринку, до якого відноситься оцінюваний ділянку, виявлення і відбір порівнянних ділянок (аналогів) в недавніх угодах, отриманих з різних джерел;
) збір необхідної інформації по кожному сопоставимому ділянці і виявлення елементів порівняння. Для аналізу може бути достатньо отримати вичерпні дані по 3-5 аналогічним земельним ділянкам;
До елементів порівняння належать чинники вартості об'єкта оцінки (фактори, зміна яких впливає на ринкову вартість об'єкта оцінки) і сформовані на ринку характеристики угод із земельними ділянками.
Найбільш важливими факторами вартості, як правило, є:
- місце розташування і оточення;
- цільове призначення, дозволене використання, права інших осіб на земельну ділянку;
- фізичні характеристики (рельєф, площа, конфігурація та ін.);
