но припинення права власності на житло ГК (ст.293) передбачає розірвання договору при використанні житлового приміщення не за призначенням або при систематичному порушенні прав та інтересів сусідів.
У таких випадках наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення порушення. Якщо ж наймач та інші громадяни, за дії яких він відповідає, і після попередження продовжують використовувати житлове приміщення не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право у судовому порядку розірвати договір найму житлового приміщення.
За всіма трьома випадками за рішенням суду наймачеві може бути надано строк до року для усунення вказаних порушень. Якщо протягом визначеного судом терміну наймач не усуне допущених порушень або прийме всіх необхідних заходів для їх усунення, суд за повторним зверненням наймодавця може прийняти рішення про розірвання договору, при цьому на прохання наймача суд у рішенні вправі відстрочити виконання рішення на строк не більше одного року.
На вимогу будь-якої з сторін договір може бути розірвати в судовому порядку, якщо приміщення перестає бути придатним для постійного проживання, а також у разі його аварійного стану. В якості наслідки розірвання договору найму житлового приміщення ЦК передбачає виселення з житлового приміщення на підставі рішення суду (ст.684).
3. Договір оренди житлового приміщення.
До набрання чинності ч.2 ЦК РФ договір оренди житлового приміщення поширювався на відносини, пов'язані з оплатним володінням і користуванням житлом як громадянами, так і юридичними особами. Регулювання таких відносин були присвячені норми Закону РФ "Про основи федеральної житлової політики" (Ст.17, 18), ЖК УРСР (ст.131-136), Закону РФ В«Про приватизацію житлового фонду в РФ В»(ст.2). В даний час законодавець змінив підстави класифікації договірних відносин, пов'язаних з оплатним володінням і користуванням житловими приміщеннями .
Головним розмежуванням договорів найму та оренди у житловій сфері виступає суб'єкт - користувач житлового приміщення. Законодавець, не розглядаючи в даному контексті інші відмінності угод, встановлює чіткий принцип поділу договорів В«якщо користувачем виступає громадянин, то це договір найму житлового приміщення, якщо юридична особа, - то договір оренди В». [7] Відповідно в першому випадку застосовується 35-я, а в другому 34-я глава ГК РФ. p> Отже, головною відмінністю договору оренди житлових приміщень від договору найму житлових приміщень є суб'єкт возмездного володіння і користування.
Правова регламентація орендних відносин у житловій сфері міститься як в 34-й главі ГК, так і в ст. 17 Закону РФ "Про основи федеральної житлової політики "в частині, що стосується юридичних осіб. Як випливає з ст.17 зазначеного Закону, власники житлового фонду мають право надавати юридичним особам квартири або будинку будь-якої площі за договором оренди.
За договором оренди житлового приміщення орендодавець зобов'язується надати орендарю, що є юридичною особою, житлове приміщення за плату в тимчасове володіння і користування. Передача житлових приміщень за договором оренди здійснюється за приймально-здавальних документів (див. Додаток 4.3.). При цьому орендар не має права використовувати житлове приміщення для промислових: складських і тому подібних цілей.
Єдина можливість використання житла орендарем - здати орендоване житлове приміщення в суборенду (піднайом) своїм співробітникам чи іншим громадянам. Оскільки ГК РФ у ст.615 вказує на необхідність отримання згоди орендаря на укладення договору піднайму, думається, що таку можливість слід відразу вказувати в договорі оренди житлового приміщення.
Договір оренди житлового приміщення укладається в простій письмовій формі і, на відміну від договору найму, підлягає обов'язковій державній реєстрації. p> Як випливає з ст.610 ГК РФ, термін дії договору оренди житлового приміщення визначається угодою сторін, якщо ж термін оренди в договорі не визначений, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк. В останньому випадку кожна з сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши іншу сторону за три місяці. При цьому угодою може бути встановлений інший строк для попередження.
Так само як і при регламентації договору комерційного найму, ЦК встановлює переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору на новий термін (ст.621). Однак дане право дещо відрізняється від права наймача житлового приміщення. Для дотримання переважного права орендарю необхідно не пізніше часу, зазначеного в договорі, запропонувати орендодавцю укладе договір на тих самих або інших умовах.
Якщо орендодавець відмовився від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати приміщення в оренду, але протягом року з дня закінчення строку договору уклав аналогічний договір з іншою ос...
