нність даного методу від попереднього полягає в менших трудозатратах за рахунок зменшення точності розрахунку в результаті складання НЕ докладної кошторису, а більш укрупненого кошторисного розрахунку.
Метод порівняльної одиниці.
Застосовується по відношенню до стандартних типовим будівлям і спорудам, які мають невеликі відхилення в конструктивному вирішенні щодо аналогів, на які наведені питомі показники вартості в різних документах нормативного та рекомендаційного характеру.
У даній роботі буде застосовано метод порівняльної одиниці для розрахунку ПСЗ об'єкта нерухомості. Даний метод заснований на даних представлених у збірниках Укрупнених Показників Відбудовної Вартістю (УПВС). З використанням УПВС формула для розрахунку ПСЗ об'єкта нерухомості прийме наступний вигляд:
ПСЗ = В од В V стр До п До н До м До в До пз До пдв , (4)
Де:
У од - відновна вартість одиниці виміру (схвалена згідно УПВС);
V стр - будівельний об'єм об'єкта;
До п - коефіцієнт, що враховує можливу невідповідність за геометричними параметрами об'єкта нерухомості з параметрами типового об'єкта;
До н - коефіцієнт, що враховує невідповідність між об'єктом нерухомості і вибраним типовим об'єктом;
До м - коефіцієнт, що враховує місце розташування об'єкта;
До в - коефіцієнт часу, що враховує зміну вартості БМР (будівельно-монтажних робіт) у період між базовою датою (у цій роботі за базовий, згідно УПВС, прийнятий 1969 рік) і датою оцінки. p> До пз - коефіцієнт прибутку забудовника;
До пдв - величина ПДВ, що склалася на поточний момент оцінки.
Визначення зносу об'єкта нерухомості.
Термін В«зносВ» в оцінці слід відрізняти від зносу в бухгалтерському обліку (амортизація).
У бухгалтерському обліку знос - це процес розподілу ретроспективних витрат, пов'язаних з придбанням активу на весь термін його корисного життя без спроби оцінити вартість самого активу.
В оцінці ж нерухомості знос розглядається як В«втрата корисності, а значить і вартості по будь-якої причини В».
У теорії і практиці оцінки розрізняють три методи визначення ступеня зносу:
1. Метод розбиття на види зносу;
2. Метод терміну життя;
3. Ринковий метод.
У даній роботі буде використаний метод розбиття на види зносу.
Метод розбиття на види зносу.
Визначення зносу цим методом проводиться шляхом розбиття його на три компоненти:
- фізичний знос;
- функціональний знос;
- зовнішній знос.
По можливості усунення того чи іншого компонента сукупного зносу розрізняють усувний і непереборний знос:
- непереборний - витрати на виправлення дефекту перевершують вартість, яка при цьому буде додана;
- усувний - витрати на виправлення менше, ніж додана вартість.
Фізичний знос. Може бути визначений шляхом безпосереднього обстеження будівлі. Значення величин зносу будуть визначатися досвідом і знаннями оцінювача. У ряді випадків для цієї роботи можуть бути залучені фахівці.
Функціональний знос. Ця невідповідність оцінюваного об'єкта сучасним стандартам. Причиною може бути як недолік, так і надлишок яких елементів.
Зовнішній знос. Викликається факторами, зовнішніми стосовно власності. Такими факторами є промислові підприємства по відношенню до нерухомості, сейсмічна і екологічна обстановка та ін Даний вид зносу притаманний нерухомості тільки в силу її місця розташування. Зовнішній знос може також викликатися конкуренцією на місцевому ринку нерухомості внаслідок надлишкової пропозиції об'єктів нерухомості.
У даній роботі вартість земельної ділянки не враховується при знаходженні вартості об'єкта нерухомості виходячи з витратного підходу.
Зробимо розрахунок вартості об'єкта нерухомості виходячи з витратного підходу:
1. У од - Визначаємо виходячи зі збірки УПВС. Знаходимо в 26 збірнику УПВС Відділ VII В«Підприємства торгівлі та громадського харчування В»таблицю 112 (" Магазини продовольчі, промтоварні і змішаної торгівлі одноповерхові ") з якої встановлюємо, що типовий об'єкт УПВС практично повністю ідентичний оцінюваного. Уявімо опис типового об'єкта:
В«Будівлі без підвалу з охолоджуваними камерами. Фундаменти бутові, бутобетоні та бетонні. Стіни цегляні. Перегородки цегляні, дерев'яні та гіпсолітові. Горищне перекриття залізобетонне. Підлоги мозаїчні, плиткові, дощаті і цементні. Покрівля рулонна. Оздоблення - підвищеної якості. Будинки обладнані центральним опаленням, водопроводом, каналізацією, вентиляцією, електроосвітленням і холодильними пристроями. Група капітальності I...
