аналога - $ 1 000 000
Мінус вартість землі - 200000
Ціна продажу аналога за вирахуванням вартості землі - 800 000
Вартість заміщення - $ 1 500000
Мінус фізичний знос - 500 000
Вартістю заміщення за вирахуванням фізичного зносу - 1 000 000
Мінус функціональний знос - 0
Вартість майна до зовнішнього зносу - 1 000 000
Мінус ціна продажу аналога за вирахуванням вартості землі - 800000
Зовнішній знос = $ 200000 або 20% від вартості заміщення за вирахуванням функціонального і фізичного зносу
Таким чином, ми отримали ЕІ рівний $ 200 000, або 13% від вартості заміщення або 20% від вартості заміщення за вирахуванням фізичного і функціонального зносів.
Для надійної оцінки ЕІ на основі ринкового підходу, слід використовувати дані про продажі декількох аналогів. Переважно, щоб продажі були здійснені в один і той же час і схожі за місцем розташування, а також, щоб аналоги не мали (або практично не мали) функціонального зносу. Іноді це неможливо, тоді слід спробувати знайти аналоги, які схильні до впливу тих же економічних чинників, і використовуються в порівнянних економічних умовах. Якщо ЕІ визначений як частка від CORLD, то його віднімання повинно проводитися до функціонального зносу в абсолютному вираженні. Процентні відрахування завжди повинні бути зроблені в першу чергу, потім - доларові.
Аналіз рентабельності капіталу
Ще один підхід в кількісному визначенні ЕІ - це аналіз рентабельності капіталу (або інвестицій). При аналізі рентабельності капіталу порівнюються доходи і величина інвестицій, необхідних для отримання цих доходів. Найбільш простий і прямий метод аналізу - Вивчення діяльності компаній, аналогічних оцінюваному бізнесу, акції яких котируються на відкритому ринку. Метод передбачає визначення рівня рентабельності капіталу в році, що передує року оцінки, і в минулі роки, коли рентабельність капіталу була вище. Відповідний джерело інформації для проведення цього аналізу - різні фінансові звіти підприємств, дані статистичних збірників. Один з показників, відображених у них, - це рентабельність капіталу.
Загальний інвестований капітал в підприємство являє собою суму акціонерного капіталу і довгострокових зобов'язань. За сприятливих економічних умовах в галузі рентабельність капіталу буде високою, при поганих - низькою. Таким чином, рентабельність капіталу - значимий індикатор ЕІ.
Приклад (заснований на даних американських компаній, таблиця 2). p> Таке визначення ЕІ можливо, якщо вдається знайти компанії, аналогічні оцінюваної за типом майна та з мінімальною диверсифікацією активів. Наприклад, якщо оцінюються активи нафтопереробного заводу, нескладно знайти компанії-аналоги, оскільки такі компанії зазвичай мають невелику частку активів в інших секторах і галузях. Іншими словами, і оцінювана майно, та активи компаній-аналогів, повинні перебувати під впливом одних ...
