стий грошовий потік;
2) чистий грошовий потік до оподаткування і виплати відсотків;
3) чистий грошовий потік до оподаткування, виплати відсотків та амортизації;
4) чистий прибуток підприємства за даними бухгалтерського обліку;
5) величина виплачуваних дивідендів. [14]
Показник виплачуваних дивідендів може використовуватися тільки для оцінки неконтрольних пакетів акцій.
Основними способами визначення величини ежеперіодічного доходу є:
1) величина показника доходу останнього звітного періоду;
2) середньозважена величина показника доходу за кілька останній звітних періодів;
3) величина першого року, наступного за звітним періодом, отримана методом екстраполяції.
Для визначення величини ставки капіталізації можуть бути використані наступні основні методи:
1) модель кумулятивного побудови;
2) модель оцінки капітальних вкладень;
3) модель середньозваженої вартості капіталу.
Отже, ставка капіталізації визначається в порівнянні з аналогічним об'єктом і його вартістю і визначається за формулою:
В
R = I / V , (2.4)
або
, (2.5)
де R - коефіцієнт капіталізації;
r - ставка дисконту;
g - очікуваний середньорічний темп зростання доходу.
C метою визначення методу розрахунку вартості підприємства на основі дохідного підходу необхідно провести аналіз динаміки основних показників ефективності діяльності підприємства, а також перспектив їх зміни.
Таким чином, незалежно від обраного методу оцінки об'єкта нерухомості складається підсумковий величина вартості об'єкта оцінки - величина вартості об'єкта оцінки, отримана як підсумок обгрунтованого оцінювачем узагальнення результатів розрахунків вартості об'єкта оцінки при використанні різних підходів до оцінки і методів оцінки.
3. Оцінений торгового центру методом капіталізації доходів
3.1 Аналіз сфери діяльності оцінюваної компанії
Група компаній В«Торговий дімВ» розпочала свою діяльність в 1995 р. Статутний капітал підприємства розділений між двома власниками на дві рівні частки (по 50% кожна). p> У 2000 р. компанією було укладено договір оренди муніципального нерухомого майна - триповерхового будівлі ТЦ В«ХвиляВ» у центрі міста для розміщення універсального магазину, буфету та кафе строком до 2050
Крім муніципального будівлі, В«Торговий дімВ» орендує також муніципальна будівля ТЦ В«КарінаВ» у віддаленому районі міста - будівля колишнього магазину В«Промислові товари В», в якому також організована торгова діяльність. У ході аналізу діяльності оцінюваного підприємства було виявлено, що договір оренди муніципального будівлі ТЦ В«КарінаВ» був укладений до 2006 р., після чого будівля ТЦ В«КарінаВ» було виставлено органом місцевого самоврядування на аукціон у метою у...
