оефіцієнт може бути розрахований за формулою:
С = Y + P (SFF) - Rs,
де Р - частина іпотечного кредиту, яка буде амортизована (погашена) протягом прогнозованого періоду;
Rs - іпотечна постійна.
Іпотечний коефіцієнт можна знайти в таблицях Елвуда, що не обчислюючи його самостійно.
Приклад. Припустимо, що потрібно визначити вартість власності виходячи з наступних даних:
ЧОД (постійний)
50000
Проектований період володіння
10 років
Умови кредиту:
Норма відсотка
9%
Термін амортизації кредиту
25 років
Частка позикових коштів
70%
Зміна вартості власності
20% зменшення
Норма віддачі власного капіталу
16%
Рішення. За методу Елвуда ставка капіталізації буде дорівнює:
R = [0,16 - 0,70 (0,16 +0,1726 х0 ,04102-0, 1007) - (-0,20 х0, 04102)]/1 + 0 = 0.12173. p> Отже, вартість власності дорівнює V = 50000/0, 12179 = 410745.
5. Метод пов'язаних інвестицій землі та будівлі.
Суть даного методу полягає у визначенні зважених ставок капіталізації по кожному структурному елементу всього майнового комплексу - землі і стоїть на ній споруді. Зважування ставок капіталізації здійснюється на основі розмірів часток складових у вартості майнового комплексу в цілому. Загальна ставка капіталізації розраховується за формулою:
R = Сз x Кз + Сзд х КЗД,
Сз - вартість землі у відсотках від загальної частки майнового комплексу;
Кз - ставка капіталізації для землі;
Сзд - вартість будівлі у відсотках від загальної майнового комплексу;
КЗД - ставка капіталізації для будівлі.
6. Облік відшкодування капітальних витрат в коефіцієнті капіталізації
Як вже говорилося раніше, коефіцієнт капіталізації стосовно нерухомості включає в себе дохід на капітал і повернення капіталу. Дохід на капітал - це компенсація, яка повинна бути виплачена інвестору за цінність грошей з урахуванням фактора часу, ризику та інших факторів, пов'язаних з конкретними інвестиціями. Дохід на капітал називають також віддачею. Повернення капіталу означає погашення сум и первісного вкладення. Повернення капіталу називають відшкодуванням капіталу. p> Потоки доходів на інвестиції, надходження яких прогнозується рівними сумами в протягом необмеженого терміну, а також, якщо не прогнозується зміна вартості вкладеного капіталу, можуть бути капіталізован...
