товарів і послуг.
Принцип відповідності має першорядне значення при визначенні величини зносу об'єкта нерухомості. Об'єкт нерухомості, який не відповідає усталеним соціально-економічним і архітектурним стандартам, втрачає у вартості через функціонального або зовнішнього зносу.
4. Принцип мінливого зовнішнього середовища - припускає при оцінці об'єктів нерухомості облік можливих змін економічних і юридичних умов, за яких вони використовуються, а так само облік зовнішнього оточення і перспектив розвитку району. Даний принцип обов'язково враховується при написанні звіту про оцінку по засобом зазначення дати, на яку визначена вартість об'єкта нерухомості.
IV група принципів
Принцип найбільш ефективного використання - означає, що з можливих варіантів використання об'єкта нерухомості, вибирається той, при якому найбільш повно реалізуються функціональні можливості земельної ділянки з поліпшеннями, і саме цей варіант застосовується для оцінки вартості нерухомості. Оцінювач робить поправку на втрати при зборі платежів, аналізуючи ретроспективну інформацію по конкретному об'єкту з подальшим прогнозуванням даної динаміки і, таким чином може визначити варіант, що приносить максимально можливий дохід від земельної ділянки, що не залежно від того забудований ділянка чи ні, і які будови знаходяться на ньому на дату оцінки.
Найбільш ефективне використання визначається, як використання нерухомості, яка:
1) є законодавчо дозволеним, тобто відповідає юридичним нормам, включаючи розпорядження про дотримання норм охорони навколишнього середовища, містобудівні обмеження, вимоги з охорони пам'яток історії та архітектури, а так само благоустрою прилеглої території;
2) фізично здійсненно, тобто розмір і форми земельної ділянки, її транспортна доступність, наявні будови дозволяють реалізовувати вибраний варіант використання;
3) фінансово обгрунтоване з точки зору окупності інвестиційного капіталу, тобто використання забезпечує дохід, що перевищує капітальний витрати, експлуатаційні витрати і фінансові зобов'язання;
4) забезпечує найвищу вартість або дохідність нерухомості;
Найбільш ефективне використання розглядається в два етапи:
1. якщо ділянка вільна від будівель, то визначається, який об'єкт найбільш ефективно побудувати з урахуванням правових, містобудівних, екологічних та інших обмежень, а так само з урахуванням перспектив розвитку району.
2. якщо на земельній ділянці вже є забудова, то варіантами найбільш ефективного використання можуть бути: ремонт, модернізація або реконструкція. p> Сформоване використання буде тривати про ті пір, поки вартість землі не перевищить загальну вартість землі і будівель при поточному використанні за вирахуванням витрат по знесенню наявних споруд.
В останньому випадку, варіантом найбільш ефективного використання стане знесення наявних будівель.
Таким чином...
