А ОСНОВІ дохідного підходу
Прибутковий підхід в оцінці нерухомості дозволяє провести пряму оцінку вартості об'єкта нерухомості в залежності від очікуваних майбутніх доходів, що генеруються цим об'єктом. Наведена до поточного моменту вартість бедующіх доходів, тобто їх дисконтована вартість, служить орієнтиром того, скільки готовий заплатити за оцінюваний об'єкт потенційний інвестор.
Застосування цього підходу передбачає необхідність розрахунку величини доходів, одержуваних від володіння нерухомістю, як у попереднє і поточний час, так і в майбутньому. Тому одним з перших етапів при оцінці нерухомості є визначення отриманих та розрахунок, і прогнозування майбутніх доходів.
Прогнозування доходу від нерухомості грунтується на наступному. Вкладаючи капітал в нерухомість для її використання у виробничо-комерційній або іншій діяльності, інвестор розраховує в результаті отримати певні матеріальні, фінансові чи інші вигоди. Значна частина цих вигод може бути виражена у вигляді фінансових результатів, до числа яких входять:
- потік грошових коштів (поточні грошові надходження):
- економія на податках:
- майбутні доходи від орендної плати:
- доходи від перепродажу нерухомості:
- зменшення іпотечного боргу.
Задача аналітика полягає в тому, щоб, розрахувавши поточну вартість всіх майбутніх доходів і фінансових вигод, на їх основі визначити поточну вартість об'єкта нерухомості, що приносить ці доходи. Вивчаючи об'єкт дохідної нерухомості, аналітик бере до уваги найбільш важливі для нього параметри - вартість будівель, споруд, інфраструктури та земельної ділянки, довгострокові кредити (Іпотечні кредити). p> Встановивши величину доходів за попередні періоди, необхідно визначити тенденцію їх розвитку в майбутньому і розрахувати їх прогнозні значення. Саме прогнозні значення доходів служать основою для оцінки об'єктів нерухомості при використанні прибуткового підходу.
При використанні прибуткового підходу для оцінки нерухомості точність оцінки значною мірі залежить від точності прогнозованих доходів. На величину доходів впливає безлічі факторів: стан ринку нерухомості на момент оцінки і тенденція його розвитку в перспективі; місце розташування земельної ділянки і якість споруд на ньому; наявність інфраструктури, в тому числі комунікацій, що зв'язують об'єкт нерухомості з навколишнім середовищем, і т.д. Облік і оцінка цих факторів повинна лягти в основу прогнозу. Основна розрахункова величина для оцінювача - чистий операційний дохід від нерухомості.
Для визначення чистого операційного доходу необхідно, насамперед, встановити ступінь стабільності одержуваних від нерухомості доходів. Під стабільним доходом розуміється дохід, звичайно одержуваний від використання оцінюваної нерухомості в протягом типового року в прогнозному періоді, приведений до моменту оцінки. При розрахунку стабільного доходу з витрат виключаються витрати, які мають разовий характер, тобто нетипові при повсякденній експлуатації об'єкта. Джерелами інформації для визначення доходів і стабільності доходів можуть бути: власник об'єкта нерухомості; дані, зібрані на ринку нерухомості; відомості, отримані від орендарів і менеджерів об'єкта нерухомості.
При розрахунку чистого операційного доходу необхідно враховувати витрати, призначені для заміни елементів нерухомості з нетривалими термінами служби. Ці витрати (резерв на заміщення) поряд з поточними операційними витратами необхідно відняти з дійсних валових доходів. Прогнозування резерву заміщення проводиться виходячи з часу придбання і орієнтовних термінів служби елементів, що підлягають заміні.
Визначення вартості об'єкта нерухомості на основі дохідного підходу можливо двома методами: методом дисконтування грошових потоків і методом прямої капіталізації доходу . Визначення вартості об'єкта нерухомості методом дисконтування грошових потоків проводиться шляхом прогнозування майбутніх доходів, які потенційно можуть бути генеровані об'єктом нерухомості, з подальшим приведенням їх до поточної вартості за ставкою дисконтування (Необхідної інвесторами ставкою доходу на інвестиції), обраної з урахуванням ризику інвестування в дану нерухомість.
В якості потоку доходів використовується чистий операційний дохід - дійсний валовий дохід від об'єкта нерухомості за вирахуванням поточних операційних витрат і резерву на заміщення, тобто розглядається потік доходів до вирахування відсотків за обслуговування боргових зобов'язань і податків. Застосування в розрахунках величини чистого операційного доходу, дозволяє не враховувати відмінності між різними об'єктами власності в структурі капіталу та виплаті податків, що робить оцінку вартості різних об'єктів майна більш порівнянною. Оскільки гроші навіть в умовах повної визначеності майбутнього мають змінну вартість, потік доходів, як...
