і отримані в майбутньому, необхідно дисконтувати (навести до сьогоднішнього дня), підсумувати і, крім цього, врахувати вартість об'єкта при реверсії - можливого перепродажу в майбутньому.
Другий метод оцінки нерухомості в рамках дохідного підходу - визначення вартості об'єкта нерухомого майна методом прямої капіталізації доходу з використанням коефіцієнта капіталізації за умови отримання стабільного доходу у тривалому періоді (пряма капіталізація).
Величину коефіцієнта капіталізації можна розрахувати трьома способами:
1) кумулятивним методом на основі підсумовування безризикової ставки доходу з компонентами, які враховують величину ризику, характерну для інвестування в даний об'єкт нерухомості;
2) виходячи з аналізу ринкових даних, тобто діленням чистого доходу, принесеного порівнянними об'єктами нерухомості, на ціну їх фактичного продажу з подальшим адекватним усередненням;
3) на основі необхідної ставки прибутковості (в якості якої можна прийняти ставку дисконтування) за вирахуванням темпу зростання потоку доходів.
Важливою особливістю розрахунку коефіцієнта капіталізації в оцінці нерухомості є необхідність врахування залишкової вартості об'єкта в момент її перепродажу в майбутньому. Якщо ймовірність зниження вартості об'єкта в майбутньому велика, то при розрахунку коефіцієнта капіталізації необхідно врахувати норму відшкодування основної суми інвестованого капіталу. Крім цього, вибір коефіцієнта капіталізації повинен бути ретельно обгрунтований з урахуванням різного роду ризиків.
2.5. ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ОБ'ЄКТА НЕРУХОМОСТІ при ринковій (порівняно) ПІДХОДІ
Визначення вартості об'єкта нерухомості при ринковому (порівняльному) підході на основі методу порівняльного аналізу продажів здійснюється в наступному порядку:
1) аналізується ринкова ситуація і виявляються нещодавні угоди продажу порівнянних об'єктів нерухомості (таких, які близькі за своїми основними властивостям і корисності до оцінюваного об'єкту; при цьому об'єктів-аналогів повинно бути не менше п'яти-семи);
2) ретельно перевіряється інформація про угоди;
3) вибираються відповідні одиниці порівняння об'єктів (наприклад, квадратний метр загальної площі, кубічний метр (для складських приміщень), гектар або сотка (Для ділянок землі), квартира, офіс;
4) виявляється адекватна даного випадку оцінки елементи порівняння;
5) у ціни продажів порівнянних об'єктів вносяться коректування на відмінності між ними і оцінюваним об'єктом по одиницях і елементам порівняння;
6) кориговані величини вартості порівнянних (аналогічних) об'єктів зводяться до однієї величиною - до вартості оцінюваного об'єкта.
Для аналізу порівнянних продажів об'єктів нерухомості в залежності від конкретної ситуації, від конкретного об'єкта нерухомості як одиниць порівняння доцільно застосовувати одиницю загальної площі; одиницю площі, придатної для здачі в оренду, продажу; одиницю об'єму; одиницю нерухомості.
Вибір оцінювачем конкретних одиниць порівняння повинен бути ретельно обгрунтований з урахуванням специфіки оцінюваного і порівнянних об'єктів.
При оцінці нерухомого майна необхідно враховувати ті характеристики об'єктів, які роблять безпосередній і істотний вплив на їх вартість. Найбільш важливими серед них і такими, що підлягають обов'язковому обліку при оцінці є:
1) передаються при можливій угоді майнові права;
2) умови фінансування операції (облік позикового і залученого капіталу);
3) умови та час продажу (у тому числі і юридична чистота угоди);
4) місце розташування об'єкта;
5) фізичні (технічні) параметри об'єкта;
6) економічні параметри об'єкта та оточення;
7) екологічні параметри об'єкта та оточення;
8) характер, інтенсивність використання;
9) наявність вартісних факторів, не пов'язаних безпосередньо з нерухомістю.
Поправки по одиницях і елементам порівняння можуть, вноситься до ціни порівнянних об'єктів або безпосередньо в грошових одиницях, або у відсотках з подальшим переведенням у грошові одиниці.
При підсумковому визначенні вартості оцінюваного об'єкта неприпустимо просте визначення середнього арифметичного коректованих цін порівнянних об'єктів. Визначення вартості оцінюваного об'єкта має будуватися з урахуванням вагових коефіцієнтів, найбільше значення яких надається оцінювачем для тих порівнянних об'єктів, які найбільшою мірою відповідають за своїми характеристикам оцінюваного об'єкту.
Застосування даного методу порівняльного аналізу можливе тільки за наявності достатньої кількості порівнянних об'єктів, які можна обгрунтовано коригувати на відмінності з оцінюваним об'єктом.
2.6. ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ НЕРУХОМОСТІ НА ОСНОВІ Витратний ...
