рухомості.
Принцип зміни. Зміна ринкових умов - неминучий і постійний процес, що протікає поступово і часто приховане. Чим активніше сегмент ринку, тим швидше в ньому протікають зміни. До найбільш різким зрушень на ринку нерухомості призводять зміни законодавства, будівництво нових об'єктів, закриття промислових підприємств, а так само форс-мажорні обставини у вигляді військових дій, природних катастроф і т.д. p> На вартість нерухомості постійно надають як позитивне, так і негативний вплив безліч факторів: соціальні, економічні, екологічні, а так само чинники державного регулювання.
2.2. ПРОЦЕС ОЦІНКИ ВАРТОСТІ НЕРУХОМОСТІ
Процес оцінки вартості об'єкта нерухомості - послідовність дій, виконуваних оцінювачем в Під час визначення вартості.
На початку процесу оцінки необхідні збір і обробка інформації, що стосується не тільки самого оцінюваного об'єкта, але і його найближчого оточення з урахуванням всіх факторів, впливають на оціночну вартість об'єкта нерухомості.
Джерелами інформації можуть бути періодичні видання, спеціалізовані бази даних, державні та муніципальні органи, що здійснюють реєстрацію прав нерухомості, інші оцінювачі. Більшість професійних оцінювачів володіють власними базами даних. Для отримання всієї необхідної інформації можуть знадобитися консультації різних фахівців, крім цього - відрядження до інші регіони, маркетингові, технологічні, соціологічні та інші дослідження. У зв'язку з цим можуть бути необхідні і відповідні витрати. p> Особливе увагу слід приділити перевірці повноти та достовірності зібраної інформації. Зібрана інформація аналізується, вносяться необхідні і обгрунтовані коригування, уточнюючі і доповнюючі дані.
На етапі визначення варіанту найкращого використання об'єкта нерухомості, оцінювач визначає такий напрямок використання власності, яке юридично дозволено, технічно можливо, економічно доцільно і забезпечує власнику максимальну вартість оцінюваної нерухомості. Даний варіант розглядається, якщо оцінюється ринкова вартість нерухомості (або похідні від неї - інвестиційна вартість).
Основним етапом процесу оцінки нерухомості є власне оцінювання - оцінка вартості об'єкта на основі трьох класичних оціночних підходів, до яких відносяться порівняльний (ринковий), витратний і дохідний підходи. p> Ринковий підхід заснований на зіставленні (порівнянні) оцінюваного об'єкта нерухомості та аналогічних йому за своїми властивостями об'єктів, щодо нещодавно проданих на ринку.
У витратному підході оціночна вартість визначається виходячи з витрат на відтворення або заміщення оцінюваного об'єкта з урахуванням зносу - зниження вартості в результаті негативного впливу всіляких внутрішніх і зовнішніх факторів.
В основі дохідного підходу лежить уявлення про вартість об'єкта як поточному еквіваленті всіх очікуваних чистих доходів, які оцінюваний об'єкт при раціональному використанні може принести в майбутньому. При цьому враховуються не тільки розміри, але і час надходження доходів, а так само рівень ризику, пов'язаного з їх одержанням.
Заключним етапом процесу оцінки є узгодження результатів оцінки (з урахуванням вагових коефіцієнтів) - зведення величин оціночних вартостей, отриманих з використанням трьох підходів оцінки в одну величину - в єдине висновок про оціночної вартості оцінюваного об'єкта.
2.3. ОСНОВНІ ПІДХОДИ І МЕТОДИ ОЦІНКИ ВАРТОСТІ НЕРУХОМОСТІ
Оцінка об'єктів нерухомості має деякі особливості:
-оцінка нерухомості на відміну від інших активів пов'язана з тривалим терміном інвестування, оскільки капітал, вкладений у нерухомість - це капітал, В«ЗамкненийВ» у малоліквідний актив;
- труднощі визначення очікуваного періоду володіння активом, також визначення ціни об'єкта при його можливої вЂ‹вЂ‹реалізації в майбутньому, по закінченні строку володіння цим об'єктом;
- відносно тривалий період (порівняно, наприклад, з цінними паперами) володіння активом, що включає кілька циклів розвитку ринку нерухомості;
- складність отримання достовірної та актуальної інформації про угоди на ринку нерухомості.
Вартість об'єктів нерухомості, як і будь-якого іншого об'єкта майна, оцінюється оціночними методами на основі трьох класичних підходів:
1) дохідного підходу, заснованого на дисконтуванні грошових потоків або капіталізації очікуваних доходів від нерухомості;
2) ринкового (порівняльного) підходу, що передбачає порівняльний аналіз ринкових угод купівлі-продажу об'єктів нерухомості;
3) витратного (майнового) підходу, який базується на визначенні вартості нерухомості шляхом розрахунку витрат, необхідних на відновлення або заміщення оцінюваних будівель і споруд з урахуванням зносу всіх видів та ринкової вартості земельної ділянки.
2.4. ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ОБ'ЄКТА НЕРУХОМОСТІ Н...
